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最近由孙俪、罗晋主演,资深编剧六六编的《安家》完结。房产中介销售的日常工作、狗血的婚姻、让人无奈的原生家庭,一个个小故事吸引众多关注度。做为一位从事销售工作多年的人,我发现这部剧其实也是一部销售案例百科全书,“安家天下”静宜门店有着销售风格迥异的销售,也会遇到不同的客户和销售场景。本文就拿房似锦促成宫蓓蓓买房子这个故事,分析一下不合格销售的问题、优秀销售的基本素质,以及优秀的销售遇到钱少事多要求多的客户应该怎么办。
老油条销售谢亭丰手上有两个硬骨头,一个是钱少要求条件比较多的上海博士家庭宫蓓蓓一家,她看了半年房连怀着的二胎都要出生了还是没买成房。另一个是十多年都没卖出去有一个长过道的跑道房。房似锦一来“安家天下”老谢就把这两个硬骨头推给她,让她销售出去。
从老谢的身上,可以看到不合格销售的一些问题:
1、从客户角度:没弄清客户需求
电视剧里有一幕房似锦和谢亭丰的对手戏让我印象深刻,房似锦问谢亭丰是否知道宫蓓蓓的工作是什么,结果谢亭丰一问三不知,还说这个是客户的隐私。
谢亭丰正是因为不了解宫蓓蓓的需求,导致他带她一家看了半年的房子都没成交。而谢亭丰也心灰意冷把宫蓓蓓当做一个硬骨头,推给了房似锦。
2、从产品角度:没梳理产品卖点
谢亭丰十多年都没有卖出去跑道房有着奇葩的房型,有一间小房间离的很远,晚上上洗手间都要绕几个圈。而且这个小房间四面都没有窗户,只有房顶有一个小天窗。但是就如房似锦说的:每一间房子都有自己的主人,只是在等待。这个房子没卖出去的主要原因是谢亭丰没有根据客户需求挖掘出房子的真正用处。
不合格的销售完不成任务的时候总会有各种理由:客户太刁钻、产品没特色、最近是淡季等,销售这个行业会推销是一回事,运气也是一回事,但是业绩不好最需要从销售自身出发,发现问题、改进、解决问题。
作为优秀的销售核心是 取得客户的信任 ,需要学会站在付钱买单的人的角度去思考问题,而不是自嗨。要帮助客户解决他的问题,而不是要骗客户成交入坑。
除此之外,优秀的销售应该还需具备以下基本素质:
1、洞察力是销售成功之基
洞察力就是透过现象看本质;而用弗洛伊德的话来讲,洞察力就是变无意识为有意识。也就是要学会用心理学的原理和视角来归纳总结人的行为表现。
(1)什么阻碍 了 洞察力发挥?
《安家》里面谢亭丰带宫蓓蓓看了半年的房,但是一直没有挖掘客户真正要的是什么,这个就是洞察力的缺失。
《洞察力的秘密》一书提出, 阻碍洞察力发挥主要有4个原因:错误的观念、缺少经验、消极的态度、死板的推理方式。
消极的态度会主动蒙蔽人的双眼,如同你叫不醒一个总在装睡的人。
《事实》一书里提到人类经常会陷入直线思维里,于是陷入了一个单维度、局限的思想误区,变成死板的推理方式。
老谢是老油条销售,虽然几乎每周都陪宫蓓蓓看房,但他用消极态度来思考事情,不将事情深入多想几层,战略上的懒惰,战术上的勤劳,阻碍了他的洞察力。
(2)如何培养洞察力
洞察力是一项可以培养的能力。在《洞察力的秘密》一书中列举了几个办法:
A矛盾法
矛盾法就是去寻找事物之间的矛盾点,觉得有些事情看起来不舒服、不一致的那个点。
在工作中如何应用矛盾法呢?例如小李是一个户外公司的广告销售,遇到客户的新推广需求和以往的需求方向完全不同。他可以去思考这个需求为何不同,是因为投放目的有变化?受众人群有变化?还是什么原因。从而挖掘客户更深层的需求,以便制定更精准的销售方案促成销售。
借助好奇心发现矛盾点,对自己不停的设问,可以更快的达到问题的本质,培养出自己的洞察力。
B新信息法
新信息法就是通过不同的信息将我们的认知体系融汇贯通,通过不同的思维方式进行新的排练组合,迸发新的灵感、新的想法。
在职场中,我们可以通过深挖现处专业深度,广撒网多了解其他行业的知识,并且参加培训课程交不同行业的朋友 ,来摄取新信息。
当然,人的大脑是有限的,也需要我们做思想上的断舍离,舍弃掉一些无用的想法。
C急中生智法
在《安家》剧里有一幕是想买凶宅挡煞的客户因为门口有一坨狗屎去店里投诉,店长“徐姑姑”急中生智,利用客户迷信心里,恭喜客户中了狗屎运,是否极泰来的征兆,从而化解了矛盾。这个就是急中生智法的应用。
莎士比亚说,那脑袋里的智慧,就像打火石里的火花一样,不去打它是不肯出来的。 我们一般是直线思维,但是人的思维是可以有各种曲线的,可以急中生智来增加洞察力。
《事实》这本书提出我们还有S曲线、滑梯曲线、驼峰曲线、倍增曲线等不同的曲线。
2、执行力是销售成功的保证
马云有一句非常经典的名言:“ 晚上想想千条路,早上起来走原路 。”
还听过这样一句话: “一流的点子加三流的执行力”不如“三流的点子加一流的执行力” 。
在职场上, 你的执行力才是你致胜的关键 。
好的执行力就是一个人把他的想法变成行动,将行动变成保质保量完成的结果,并在期间培养自己为完成任务所需的能力。李笑来在《财富自由之路》一书中,对执行力进行了解释(如上图),但是我们大多数人是另一类处理方式。
金·佩雷尔写的《执行力特质》里提出一套5步训练执行力的方法,我总结为一个公式: 明确愿景+不停息的激情+高行动力+不言败的韧性+与对的人做对的事的人际关系=高执行力 。
我们拿前面的户外销售小李为例
(1)明确愿景
小李的愿景是做一位优秀的户外销售,想一个月拜访12位客户。
他将目标拆分:一个月拜访12位客户=平均一周至少见3位客户=每周至少同9位客户预约见面。
通过拆分目标,才可让工作可以真正执行到所需的结果。
(2)不停息的激情
在工作期间,小李对工作充满着激情。玫琳凯说 对每个推销人员来说,热情是无往不利的,当你用心灵、灵魂依赖你所推销的东西时,其他人必定也能感受的到 。
(3)高行动力
制定好愿景及具备激情之后,就需按照计划马上去约见客户。
(4)不言败的韧性
在预约客户期间,可能对方不接电话,可能对方太忙或者出差无法见面。
和客户的合作也不可能一次就成单,在销售的过程中被人嘲笑讥讽,甚至还会被指着鼻子和脸批评,更有甚者会不断推到重来,都很正常,这就是销售的生活。需要提高自己的高抗压能力持续进行下去。
(5)与对的人做对的事的人际关系
有些时间也要借助领导、同事、朋友的帮助,去约客户上层或者对新客户进行陌生拜访。
最终小李通过训练执行力的方法训练自己成为优秀的销售。
爱迪生说, 任何事情都有解决的办法,无法可想的事情是没有的。 想,都是问题;做,才有答案。
3、共情是销售成功的必要条件
销售和客户合作最主要的目的是共赢,帮助客户解决问题让他获益。但是销售过程中经常会出现沟通障碍。因为每个人内心都会存在围墙,而且有效沟通和倾听也是必要的沟通技巧。
房似锦在给宫蓓蓓卖房的时候,通过共情制造了很多惊喜。
她自制房子周围地况图体现了这套房子交通便利、周围也有很多生活配套设施,让夫妻两一下对这个地段产生兴趣。
把跑道房走廊变成孩子们的画廊,达成宫蓓蓓对无法陪伴孩子成长的感情诉求。
原来鸡肋一样离主卧非常远的小房间,经开发也满足了宫蓓蓓丈夫需要白天睡觉,远离孩子们吵闹的需求。
而小房间上面有窗户的小阁楼,也让宫蓓蓓感受到在繁忙的大都市有一席自己的天地。之所以让宫蓓蓓6点来看房,是为了让她通过阁楼的小窗仰望天空,引起共鸣,促成成交。
《共情沟通》告诉我们: 所谓沟通,“沟”是手段,是在双方之间架起一座桥梁,“通”是目的,架起的桥梁必须通畅无阻,直达彼此的内心。
可以通过以下方式更快的建立共情:
(1)控制情绪
我们可以通过控制 “情绪粒度” 的方式来控制我们的情绪。这样可以做到换位思考,让情绪更好的为我们服务。
“情绪粒度”(emotional granularity),它是Feldman Barrett于上世纪90年代提出的概念,指的是一个人区分并识别自己具体感受的能力。 情绪粒度的高低,直接影响着我们管理和应对情绪的能力。
Barrett(2016)的研究发现,当情绪发生时,你需要知道自己经历了什么,才能把握好自己可能出现的生理、行为反应,也才能有的放矢地去应对每一种具体的情绪。可见可以通过具体的情绪词汇来描述自己的感受是什么,比如说快乐、预约等的高情绪粒度是可以培养的。
怎么来给情绪粒度做标记? 我们根据“唤起程度”和“愉悦程度”两个维度来做划分一个四象限的图,将我们所拥有的一些基本情绪在坐标轴上找到自己的位置。比如,兴奋是高唤起、高愉悦的情绪,愤怒是高唤起、低愉悦的情绪。
主动识别情绪所在的区间,并进一步尝试识别在区间内每种情绪的差异,从而锻炼高情绪粒度。
拥有高情绪粒度学会控制情绪是和客户沟通,形成共情的第一步。
(2)沟通抓重点
在销售的过程中经常会遇到的情况是可以感受到客户想要的是什么,但表达不清楚。有流传着一句话: 在电梯里碰到投资人,你一定要在30秒内把你的创业计划和前景说清楚,不然你的项目可能就没有未来。
可见有效沟通的重要性,在工作中我们可以通过 “5W2H”法则 进行训练。
5W: what(什么) who(谁) where(哪里) why(为什么) when(什么时候)
2H: how (怎么样)how many (much )(多少数量或金额)
在进行沟通之前对这7个关键点进行自我提问,例如小李在向客户咨询最近广告投放意向的时候就可以先心里自我演练:“请问您最近的投放的这个项目的需求是什么?主要想推广哪一款产品,想投放哪个区域,推广的目的是什么?想在哪个时间段推广,达到什么样的效果?预计预算是多少?”再通过客户可以理解的语言说出来。
可见销售过程中有效沟通是非常重要的一个环节。
(3)学会倾听
戴尔·卡耐基是一位非常善于倾听的人,有一次他去纽约参加一场重要的晚宴,在这场晚宴上,他碰到了一位世界知名的植物学家。在整个沟通的过程中,戴尔·卡耐基全神贯注地听他介绍有关外来植物和交配新品种的许多实验,没怎么说话。晚宴结束以后,这位植物学家向主人极力称赞戴尔·卡耐基,说他是这场晚宴中“能鼓舞人”的一个人,更是一个“有趣的谈话高手”。戴尔·卡耐基通过自己的倾听获得了植物学家的好感。
倾听的目的一般有两个:吸收信息和见证他人的经验。通过倾听可以使对方感受到被重视、被鼓舞,拉近双方之间的距离。
人际关系就是互相之间摸索彼此人际往来的分寸,如果不倾听只说就是自我介绍,让对方感觉没有被重视,无法达到共情。
销售80%的收入来自20%的客户。遇到钱少事多要求多的客户首先要分析这类的客户是不是你的目标客户,然后再进行投入。并通过客户的情况来判断为何客户会出现这样的状况,是否有扩大成交额的可能性。
以《安家》这部剧里的房似锦给宫蓓蓓买房子这件事为例。宫蓓蓓看房半年都没有买到房的原因是:宫蓓蓓夫妇有博士生的骄傲,家庭收入中上,将会有两个孩子与老人同住,需要卖旧房换新房。由于这些原因导致他们对住房的要求比较高,将近半年的看房征途上还没有找到适合自己的房子。
遇到这样的客户应该怎么办呢?我们以房似锦对宫蓓蓓的服务来做案例分析,看为何换她服务就可以不到3个月的时间,就让宫蓓蓓买了她精心设计后的跑道房。
1、准备期
(1)拥有信心
销售最重要的是要对自己的业务能力有足够信心,这样才可以更好的服务客户。就如孙俪演的房似锦一样,她说没有她卖不出去的房子。
(2)收集客户信息
孙子说“知己知彼,百战不殆”,在准备期一定要下功夫了解客户情况,这样才可以根据客户需求寻找客户问题的解决方案。
可以通过认识的朋友询问客户的情况,也可以如房似锦一样通过信息去查找客户的真实情况。
宫蓓蓓这个单子可以成功,很大一部分原因是房似锦查出宫蓓蓓真实信息,在第一次见面就说出来她的痛点:这笔交易是连环交易,需要卖掉现有住房才可以买新房。
(3)确认关键人物
关键人物就是在一个项目里谁最有话语权、拍板权。房似锦一直想打动的宫蓓蓓,就是这笔交易的关键人物。
如果在项目准备期还无法确认谁是关键人物,只有通过借助人脉网去咨询。再不行,就只有先去拜访,随机应变。
2、第一次见面
(1)通过共情,进行沟通
和客户见面最主要是通过共情同客户沟通,尽快打消对方的戒心,真诚的表示过来拜访沟通是为了尽自己的努力帮助对方。
(2)快速说明来意,在沟通中透露自己的专业
人的耐心只有10秒,需要在10秒钟内抓住对方的心,否则这次沟通就很容易失败。 所以在初次见客户的过程中一定要快速的说明来意,并且告诉对方自己的专业性。就如房似锦第一次见宫蓓蓓的时候就说你需要像我这样专业的销售来服务。
如何可以练自己的快速阐述能力? 如同《卖油翁》里说的一样,“ 无它,但手熟尔 ”。国内著名主持人汪涵在刚刚做主持人的时候,他会给自己准备很多个话题,随机抽签,然后站在镜子前说几分钟,以此来训练自己的快速阐述事情的能力。正是因为他的努力练习,才造就他现在这么优秀的主持能力。
(3)留****,确认后续进展
客户拜访之后,一定要做的就是留****,同客户确认当天沟通的项目进展情况,并且确认下次沟通或者拜访的时间,有效的推进项目的进展。
3、销售时
(1)表现专业,获得信任
销售可以通过对客户的需求、对产品的卖点了解等方式来表现自己的专业性。例如房似锦拜访宫蓓蓓家进行售前拍照时,为了使拍出来的照片显得房子更大更干净,让房子可以更好卖,房似锦还贴心的帮助她打扫房间再拍摄,以此显示她的专业度,并得到客户的信任。
(2)制造悬念,打造私密感
一位优秀的销售有时候会给客户制造一些悬念,让客户有一些小期许、小好奇。就像房似锦带宫蓓蓓去看房的时候,房似锦就特地要她一个人来。就算她的丈夫陪着一起看房子,房似锦也想办法委婉的让她丈夫在楼下等,只带宫蓓蓓一人上去先看房。
通过小小的专属的私密感,可以让客户感觉自己被特殊关照,有尊享待遇。
(3)发掘产品的卖点,满足客户的需求
房似锦通过对宫蓓蓓的需求的了解,将跑道房进行改装,最终满足了宫蓓蓓对房子的需求,很快的签单了。
4、成单后
销售并不是一笔生意,优秀的销售是会对客户保持长久的服务。所以房似锦当时和另一名店长“徐姑姑”说,如果之后宫蓓蓓还要卖房,她帮她卖出去。 世界营销权威专家菲利普·科特勒说过,企业争取一个新客户的成本是保留一个老客户的五倍,留住的客户有可能会为企业带来100%的利润 。可见维护老顾客带来的巨大效益回报与重要性。
菲利普·科特勒说营销并不是一味地推销已有产品,而是要为客户创造价值 。通过《安家》房似锦给钱少事多要求多的宫蓓蓓销售房子的案例,我们可以看出来优秀的销售是要有洞察力、执行力、共情能力。只有真正的从“心”出发,替客户考虑问题,才可以解决问题,最终达到共赢。
毛孔粗大的问题要与清洁同步进行。洗面奶可以用口碑最好的露得清,洗的干净而且不失水,不会觉得洗完脸就紧绷绷的。痘痘肌肤不适合用乳液,最好用霜或者精华,露华浓的修复晚霜不错,不会给皮肤造成负担,不会长痘痘。收敛毛孔的话最好在霜之前涂一层水之印的毛孔收敛美容液,涂厚一点,如果坚持的话大概两周就能看出效果。隔离霜也不要用太油的,性价比最高的是ZA,但是一定要注意每天晚上的清洁工作,因为如果隔离霜清洁的不够彻底,会导致更糟的肌肤问题。DHC的卸妆油不错,按摩卸妆后再用洗面奶清洗一次就OK啦!哦对了,推荐你用金缕梅的水,薰衣草那款,专门收敛毛孔控油锁水抑痘的完美产品,她家创业几十年,全部产品就只有几款不同功效的水,可以说是很专业很值得信赖的!你可以到上查查,创始人的传奇事迹。另外我还想推荐你一款产品,理肤泉的加速痘痘萎缩的产品,涂在长痘痘的地方能加速痘痘萎缩,不会留下讨厌的疤痕,如果经常涂抹在容易长痘的地方,还能抑制痘痘生长,让脸部变得光滑。以上的产品都是我亲身体验过的,所以我所说的话很负责的哦!还有什么问题也可以给我留言啊!|||为避免广告嫌疑,我就不说产品名了洗脸的步骤:140度水,使用洗面奶2冷水,不使用洗面奶330度水,不使用洗面奶然后用毛巾将脸上的水吸干,切记,不要用力擦护肤的步骤:1洗面奶不要选择有颗粒即柔珠的,选择有丰富且细腻的泡沫但刺激不强的产品这些要求都是可以用眼睛看到的,如果一个产品的泡沫比你用的肥皂的泡沫还要大,那么就是不合格的刺激不强是指洗完后不紧绷,摸上去不会觉得有干燥此外我发现许多的人对这些细节的要求有分歧有的人认为某产品洗完后有点紧绷,是因为洗得很干净其实这是对皮肤的伤害,洗得太干净就会使皮肤水油不平衡导致更多的问题2爽肤水很明显你漏了一个步骤爽肤水是必须的如果你皮肤很油很油,你就选择很清爽(质地很稀)的产品毛孔粗不代表就是油性皮肤如果你全脸都很油,那才是油性的许多人都是混合性皮肤,只是护理不当才会导致皮肤问题如果你的脸颊比较干,那么你就选择保湿的产品3乳液清爽保湿的就行4隔离霜不要选择粉质很多的当然,这也意味着遮瑕的效果也会下降5卸妆选择卸妆油根据我个人的经验,市面上许多收毛孔系列的产品都效果甚微,极其昂贵的我就没用过了在我看来,收毛孔比美白所需的周期还要长很多的人都没有耐心去坚持,或者忽视保湿的作用其实许多皮肤问题都是由于清洁过度,又不及时保湿才产生的希望你能坚持最后祝你的皮肤越来越好!|||痘痘肌肤的原因有:油脂分泌旺盛,油脂排泄不畅,细菌滋生,这样的原因你要各个挤破,才能解决你的问题。油脂分泌过多,要用泡沫状的洗面奶,补水的乳液,在干燥的季节再用点露排泄问题就说道毛孔了,就是要洗面奶,再就是面膜,可以起到深层清洁,通透毛孔的作用,毛孔粗大就是因为脏东西在毛孔得不到有效清洁,越积越多,毛孔就越来越粗了。细菌滋生,因为你的皮肤没有粉底的保护,所以外界的物质轻而易举的就可以在你的油性肤质上堆积,产生细菌。不要害怕粉底阻塞毛孔,好的粉底细腻程度是皮肤的1/60,晚上及时卸妆就可以了,所以卸妆油用的很正确。你可以找到当地的玫琳凯,她们可以给到你适合的产品,况且玫琳凯这个月还有抗痘产品上市,专门针对你的痘痘!|||Narisupacmedica净痘洗面乳祛痘效果不错Shylina经典毛孔细致露结合更丰富的抑油与细嫩毛孔的植物精华,并在奈米载体的长效释放下,保养当天就可感受油水平衡的清新感,连续使用可让毛孔明显细致。
你是否曾在迷惘中不知所措?你是否曾在失败中想过放弃?你是否曾站在人生的十字交叉口犹豫着不敢前进?但,你又可曾回头看看,那一段你走来的路?
回头看看,最温馨的是家的名字。是的,你在那里成长。家,有你童年的笑声,有妈妈烧出的一道道菜的香味,有爸爸严肃却永远疼爱你的目光。“当大风大浪过去后,家,才是我要到达的港湾。”你倔强的成长,叛逆的你不愿再回家,而是开始固执的寻找自己的世界。当你停下脚步时,请回头看看,家还是你暴风雨中最温暖的港湾。
回头看看,最遗憾的是那些回不来的追忆。“众里寻他千百度,暮然回首,那人却在灯火阑珊处。”有些人,有些事,有些时光,总是一去不复返了。世界是残酷的,你还来不及回味,时光就已逃之夭夭。没有办法,你只能继续前进。只是在未来的路上又多了一颗懂得珍惜的心。追忆的,只是儿时记忆犹新的动画片,只是一个你上学时用过的水杯,只是在学校获得的一个小小的奖励……这些,就已足够了。常回头看看,珍惜是你成长路上得到的最好的一份礼物。
回头看看,最坚定的是出发时立下的最初的梦想。你走过的路、正在走的路、未来要走的路,都是朝着一个方向前进的。在梦想的道路上,你哭泣、你欢笑、你付出、你失去,这都是梦想带来的附属品。当你放弃时,回头看看,自己付出的艰辛与泪水,当你骄傲时,回头看看,自己留下的错误与遗憾。回头看看,梦想还是你坚持要飞往的天堂。
回头看看,家让我们明白什么是最坚强的后盾,回头看看,追忆让我们懂得什么是珍惜,回头看看,梦想让我们找到什么是最想去的地方。一处温暖,一杯茶,一份回忆,一份情,一份梦想,一片天。
从家出发,朝着梦想前进,路上还要带着感动与珍惜,
家,追忆,梦想。
如果你在路上,请停下脚步,回头看看你走过的路。当你迷惘中徘徊不前,回头看看,你能听到家的呼唤。当你在失败中想放弃,回头看看,你还怀着一份珍惜。当你站在人生的十字交叉口,回头看看,你会感受到梦想的力量。
所以说,常回头看的人,不会迷路。
洗完澡后,我们都希望能够给自己的皮肤好好地呵护一下。但是,究竟应该擦什么护肤品呢?这是一个让许多人头疼的问题。今天,我想和大家分享一下我的心得体会。
首先,我们需要了解自己的皮肤类型。如果你是干性皮肤,那么你需要选择一款滋润度较高的身体乳或者润肤露。如果你是油性皮肤,那么你需要选择一款清爽型的身体乳或者乳液。如果你是混合型皮肤,那么你需要根据自己的肤质选择相应的产品。
其次,我们需要选择一款质量好的护肤品。市场上有很多品牌的身体乳和润肤露,但是并不是每一款都适合我们的皮肤。我们需要选择一款有信誉、口碑好的品牌。我个人比较喜欢安初身体乳,这是一款非常好的护肤品。它的滋润度非常好,能够有效地滋润我们的皮肤,同时还能够帮助我们修复肌肤,让皮肤更加健康。
安初身体乳的质量非常好,它使用的是天然植物提取物,不含激素和重金属,非常安全。它的滋润度非常好,可以持续保湿24小时,让我们的皮肤长时间保持水润状态。此外,它还能够帮助我们修复肌肤,减少细纹和皱纹的出现,让我们的皮肤更加年轻。
在使用安初身体乳的时候,我们只需要将适量的身体乳涂抹在身体上,然后轻轻按摩即可。它的质地非常轻盈,不会给皮肤带来负担,同时也不会让皮肤感到油腻。使用后,我们会感到皮肤变得柔软、光滑,非常舒适。
总的来说,洗完澡后使用一款好的身体乳或者润肤露非常重要。安初身体乳是一款非常不错的护肤品,它的质量好、效果好,值得大家推荐。当然,不同的人有不同的皮肤类型,所以大家需要根据自己的肤质选择适合自己的护肤品。同时,我们还需要注意保持良好的生活习惯,多喝水、少熬夜、保持心情愉快,这样才能够拥有健康美丽的皮肤。
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