一个项目招商前期需要做哪些工作？

　　1、项目楼书及招商资讯

　　2、群楼的主体布局、主体之间关系（项目主体的平面图、铺位化分、通道化分、单铺的面积、柱距、距网等）

　　3、招商方案、招商业态定位以及招商业态之间比例

　　4、招商方案预案（包括群楼布局、安排、以及各楼层业态的初步化分）

　　5、主体楼面价，及各楼层的销售、租赁（意向）价格范围

　　6、商业业态的消费人群定位

　　7、商业业态经营方式定位

　　8、初步制定商业通用利益，包括（租期、租金、管理费、租金及管理费的收取方式、装修期、免租期以及其它的优惠措施）

　　9、了解公司的愿望和期望值

　　10、招商策略的制定

　　一、招商范围目标定位思考

　　1、购物中心的商品和服务到底“卖给谁”（目标消费群体以及商圈范围）？

　　2、本项目区别于其他同行的经营特色是什么？不同的地段，有不同的商户阵列，打算强化以休闲娱乐为中心，在餐饮、酒吧、娱乐等行业的招商上下功夫。

　　3、目前商业趋势都面临着地方化、民族化、国际化相融合的课题。对这种消费文化问题，招商工作是无法回避的。品牌可为购物中心带来较高声誉，但不一定吃香；二线、三线品牌虽不大，可具有独特性和顾客忠诚度。最大的优点就是价格卖点;这就意味着招商很大部分本土化

　　二、商业业态经营方式定位思考

　　现代商业经营方式有:自营、联营（扣点）、租赁

　　由于市场的人口总量、消费水平、消费习惯等局限性,等级的市场单体物业以纯租赁的形式纵观市场可成为旺市的不多见,例如很多购物中心当初都是以纯租赁方式,后因无法旺市开始转为联营

　　租赁经营存在的问题有:

　　1、在没有形成旺市以前,经营户随性比较大,比如;上下班时间,换季上货的时间等

　　2、很难做到统一包装

　　3、购物中心本身的恶性竞争，比如；你的货好卖,我也去拿你的货卖,而且我还卖得比你便宜

　　4、经营户本身的抗风险能力差

　　5、商品之间很难形成互补

　　联营的优点

　　1、商户的前期压力小

　　2、可引进的品牌选择性大

　　3、商户的本身实力强,上货率强

　　4、整体形象好,展示美观,

　　5、能够充分的营造购物环境

　　6、商品之间可以形成互补可以招购物中心本身想要的

　　商业地产,商业在前地产在后,以真正的旺市带来旺铺

　　这就是我们常说的“让样板自己说话”

　　是否可以租赁和联营并存相互带动市场的繁荣；

　　三、招商比例

　　因项目现周边人流问题较少，购物中心要以有特色来吸引消费群体，本物业将以休闲娱乐为特色的购物中心，所以建议按以下比例进行招商

　　休闲娱乐 50%～55%

　　餐饮 25%～35%

　　百货 10%～15%

　　其它不超过 15%

　vichy薇姿:

薇姿(VICHY)是世界较大的化妆品集团——法国欧莱雅公司旗下的著名品牌。1998年7月，薇姿VICHY进入中国，同时将药房专销护肤品的概念带入中国。针对不同类型的皮肤，薇姿提供具有不同特点的各部位清洁、调养和护理系列，以达到最佳效果。各类产品都伴有DrVICHY薇姿护肤专家的指导性使用建议。 薇姿拥有完整的护肤系列：她的产品由源自最新药理学研究成果的健康活性分子，并加入以舒缓、抗过敏功效著称的VICHY温泉水。大量科学研究证实VICHY温泉水含有17种矿物质，13种微量元素，并具有三大重要特征：舒缓、抗过敏、加强皮肤天然保护屏障。因此，专家们认为VICHY是一种纯净、丰富、充满活力的水。薇姿护肤系列能帮助防止并改善每个生理阶段的皮肤问题：湿润、营养、老化、防晒、桔皮状皮肤、落发等等。



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