土耳其房价涨幅居全球首位，为什么涨这么快？

受全球新冠疫情蔓延的影响，2020年多国房价被进一步推高。其中，不少新兴市场表现强劲，房价连续四个季度上升的土耳其就是其中之一。 数据显示，土耳其房价去年第四季度涨幅为55%，位居全球榜首 。

土耳其房价房价飙涨是什么原因导致的？

从新冠疫情在全球蔓延以来，各国经济都收到了直接影响，美国为了让经济减少损失，陆续上了一些相关的刺激政策，直接导致货币供应量加大，而这些增加的货币有相当一部分都冲进了房地产，房地产成为了抵抗通货膨胀的利器。 银行降低利率起了很多作用，因为更低的银行利率会让人们的投资行为产生正向激励作用，所以人们就愿意去贷款，贷款人数变多，让买房的需求变多。当需求变多，供给不变的时候，供给方就占了优势，房子价格就会上涨。 

土耳其央行不采取措施吗？ 

耳其央行一方面担忧过快的通胀，另外一方面担忧美债收益率快速上行，怕再次被割韭菜，确实也进行了加息，但是加息又导致国内股市持续熔断，国内财富再次被洗劫。这就是部分新兴市场的悲哀，不好好发展制造业，不好好发展实体经济，最终难逃一波一波的割韭菜，也许有部分人能够逃脱，但也仅仅是如民国四大家族的买办和官僚资本才可以，普通民众哪有这么幸运。

如何看待土耳其当下的金融行情，以及国内金融行情

土耳其崩盘是迟早的事儿。因为他的经济受美国和欧洲资本控制，现在转向反美欧。美欧肯定撤资。带动里拉汇率大幅崩盘。但是，土耳其并不会垮掉，毕竟工业底子尚在，守着伊斯坦布尔吃喝不愁，反美欧也能得到另一边的支持。接下来土耳其即将要做的动作是撤走美国驻军，断绝土美同盟。转而与另一边结盟。

中国人喜欢投资，特别是房产类的投资，目前土耳其又成为了新的黄金口，所以，25万美金的土耳其购房项目能够成为今年欧洲最火购房项目之一，中国买家可以说是功不可没，毕竟超过买家半数以上的这个数目可不是盖的。

在资金风险方面，土耳其房产投资入籍项目贴心地解决了投资者的顾虑：

国家出台的投资移民政策，立法保护投资者的权益，项目安全有保障；

房产仅需持有3年，资金占用时间短；

如果申请不成功，房产可以转让出售，以土耳其的优越地理位置，出售并不难；

赚钱当然是根本目的，既然我舍弃了银行的绝对安全，所以如果仅仅是跟银行同等利息级别的回报，那土耳其是绝对不会被看好的。

2010年至2018年期间，土耳其房价持续上涨，全国房产均价上涨25倍，而核心城市伊斯坦布尔更是上涨3倍，成为全球房价增长速度最快的第十大城市；今年1月，土耳其各个城市住宅租金价格同比去年增长了46%。

土耳其去年9月修改了移民法案

在当地购买25万美金以上的房产（3年后可卖），就能获得一本土耳其护照，申请人、配偶、18岁以下子女一同获批。

之前的法案是100万美元，一下子降低了3/4。

于是土耳其护照，土耳其房产突然就这么爆红了。

其实，除了买房，投资入籍土耳其还有其它的几种方式，

比如银行存款，买政府债券，VC基金，创造就业，总体来说，还是买房最轻松，金额最少。

从去年开始，

土耳其房产在外国人范围内很火。

2019年7月，整个土耳其有102236套房子卖出。

第一大城市伊斯坦布尔排名首位，卖掉了6709套，

其次是首都安卡拉3035套，

然后是海滨城市伊兹密尔，2012套，其它地方几乎就没有了。

其中外国人买了4192套，比去年同期增加了467%。

土耳其去年8的时候，汇率暴跌，因此吸引了一大批外国人来当地买房，

因为一套房算下来，相当于便宜了几万美元，

他们赌的是土耳其汇率会触底反弹。

另一方面，去年10月修改了移民法案之后，买房投资入籍的人数激增。

截止今年7月底，

不到一年的时间，有将近1000份申请已经获批，还有1700份在审理阶段，真挺火的。

这部分外国人，也刺激了当地的房产市场。

至于这个国家的房价未来怎么走，我也不是什么房产专家。

尤其是三年之后会呈现一个什么样的状况，没办法判断。

也建议在选择买房移民土耳其的时候，对房产保持一个比较平和的心态。需要强调的是:

土耳其买房移民，和它做对比的，

绝不是希腊、葡萄牙、西班牙的购房移民，

他们本来就是平行空间的两类的移民。

前者拿的是永久居留卡，后者拿的是护照（国籍），本质上有很大的区别。

展开说明一下:

希腊、葡萄牙、西班牙，这些地方的买房移民，买房拿到手的是居留（临时居留转永居，或者直接永居），之后是否想入籍，是申请者自己的自由。

拿到这个居留卡的好处，是可以在当地居住，享受当地的生活、教育资源，

也可以暂时不选择在当地居住，

但可以作为一条退路，未来随时移居欧洲，畅行申根国，养老或者休闲，都挺舒适的。

这类移民主要的作用，

是针对自身生活的“改善性需求”，是一种“生活方式”的选择，

侧重的，更多是这个国家/区域本身的生活品质。

（这里应该有一条物理分割线。）

土耳其买房移民，拿到手的是护照，即土耳其的国籍。

说实话，国内拿这个身份的，基本没有什么想去当地居住，居住的功能很弱，移民不移居。

这个护照，合适对比的加勒比岛国的那些护照，即我之前说的“功能性”护照。

戳：有钱人，爱买这种护照

有这类护照的作用，几方面，高净值人群避税，出行，子女上国际学校，少数可以申请美国的E2签证。

比如把资产放在这些国家的身份开设的银行账户内，降低资产的透明度，避税。

比如在极端特殊的时刻，可以用这本护照出行。

比如子女上国际学校，要求是外籍，它可以符合要求。

比如美国的E2签证，加勒比岛国只有格林纳达在E2签证的申请范围内，土耳其也可以（下文详细说）。

从这几个功能上上说，土耳其护照并不比加勒比岛国的逊色，甚至更出众一些。

而传统的加勒比岛国，用钱买护照，一般是两个办法，捐款或者买房，之前总结了这些国家捐款/买房的金额

捐款的话，加上律师费、杂费等成本，一家人，差不多20万美金左右的样子。

如果是买房，则成本更高，

而很多加勒比岛国的房子，

在入籍政策下，必须买政府/移民局指定的房产项目，而不是当地所有的房产，投资属性和流动性都相对会差一些。

土耳其不管未来是涨还是跌，作为连接亚洲和欧洲的桥梁，它的房产，还是有投资属性在的。

相对来说，比起钱全部捐掉，或者一套投资属性弱的、更贵的房子，

土耳其的买房入籍25万美元（其它成本低很多），

不仅能全家拿到护照，还可以手握一套有投资价值的房子，可以转卖，也可以收租。

另外，土耳其也算是个相对大众化的国家，在国际上的认可程度会高一些。

从这个角度来说，土耳其护照的性价比就高很多了。

重点来了！！！

土耳其、加勒比岛国买房入籍，对自身生活是没太大作用的，

它们主要是功能性护照，

间接帮助申请人，达到另一些目的，

普适性不是那么强，是针对有小众需求的人。

具体讲一讲土耳其买房入籍的政策:

25万美元的房产，没有房产类型、套数、城市的限制，购买之后，3年可卖，护照身份继续保留。

申请人，申请人配偶，18岁以下子女可以一同获批，差不多6个月能拿到护照。

功能上主要是前面说的几个功能，

a、开户/避税/降低资产透明度

土耳其护照可以用来在香港、新加坡开户，以这个身份把资产装进去，降低资产透明度。

另外，土耳其的税制属于非全球征税（有钱人的烦恼，这么解决），适合用来避税。

现阶段，加勒比岛国的护照要在这两个地方，开还是能开，但难度比较高。

土耳其护照身份轻松很多。

b、出行

必须说的是，相比起加勒比岛国，土耳其的免签国要少很多，免签/落地签国家/地区约110个，

加勒比岛国可以免签的申根国，土耳其都不在免签范围内，

这是个不足。

但是日本，中国港/澳/台地区，新加坡，韩国都可以免签，也算小弥补了一下。

c、上国际学校

现阶段，国际学校入学资格审核越来越严格，土耳其护照，受认证程度高很多。

d、土耳其护照可以用来申请美国E2签证

关于E2签证，具体可以看这一篇：买一房一厅的钱，够一家人“移民”美国。

因为美国绿卡越来越难申请了，E2签证也算是曲线移民美国吧。

土耳其和美国有双边投资条约，

以土耳其身份在美国投资一个符合规定的公司，可以申请美国的E2签证。

E2签证的条约国里，以土耳其身份申请的获批数量一骑绝尘。

另外的几点，再说一说。

a、关于很多移民机构提到的，土耳其护照可以曲线移民英国

土耳其和英国有个ECAA协定——

允许土耳其国籍的人士到英国开设自己的生意，居住生活 5 年以后可以取得英国永居，而且关于这个生意，还没有最低投资额、最低工作岗位的要求。

但这一点，大家都不是很有把握，

之前的当地人有成功申请过，但是通过入籍法案去做的，还没有。

如果是为了拿英国永居这个目的去办这个护照的话，就不是很建议了。

这个方案本身，是通过申请英国商务签，在当地经商并居住满5年去转永居，如果这5年中英国政策出现什么变动，影响后面转永居，还是有点风险麻烦的。

b、关于很多移民机构所说的土耳其是欧盟的候选国，

这个就听听就行了，从上个世界90年代就开始传了。

加入欧盟有几个硬门槛，土耳其不合格。

c、有一个比较特殊的问题，是一个读者问到我的，也共享一下。

他2014年的时候在土耳其买了房子，问现在可以直接用那套房来申请入籍吗？

我找本地律师求证了一下，

律师说，这个法案是2017年1月提出，2018年9月修改的，

所以，2017年之前购买的房产，是不能按现在的申请标准来入籍的。

d、关于这个护照有没有风险。

有，政策风险，以上都是以现阶段法案为基础进行的，

投资入籍，E2签证，包括转英国永居，不能保证说未来这样的政策还会继续延续。

不过，政策风险这一点，任何国家都适用。

综上

火爆的移民土耳其，

主要目的不是住（当然，想去住也是没有问题），而是它是否能满足自己的需求。

相比起把钱全捐了，

土耳其护照可以手握房产，还有租金的收益，性价比已经很高了。

房产投资方面，

我是觉得抱着佛系的心态会好一些，

移民机构所说的投资前景，平常心看待。

涨了是惊喜，跌了也放轻松（所以，挺多人会选择投资酒店，因为当地的旅游业确实还可以，好的酒店，租金收益也是可以有保障的）。

选择的逻辑是——133

2450

0969

是因为土耳其的房产投资前景而去买一个土耳其护照，

还是因为有获得身份的需求，而去土耳其买房投资。以上数字连起来

全球房价贵十大城市排行

全球知名商业地产服务和公司世邦魏理仕5日发布的《2020全球生活报告》显示，2019年全球住宅价格的十大城市中有一半位于亚洲，香港仍是全球房价贵城市。

此外，上海、深圳和北京的住宅套均价格再次跻身全球前十，分列第四、第五和第六位。纽约和里斯本分别占据住宅租金和租金涨幅榜的榜首。

这是世邦魏理仕连续第六年发布《全球生活报告》，对全球39个重点城市2019年的住宅市场数据与发展趋势进行综合对比与解读。这些城市包括香港、悉尼、里斯本、伦敦、纽约、阿布扎比、曼彻斯特、新加坡、墨尔本、米兰、温哥华、迈阿密、吉达、伯明翰、北京、莫斯科、罗马、多伦多、洛杉矶、利雅得、深圳、上海、都柏林、马德里、蒙特利尔、伊斯坦布尔、曼谷、巴黎、巴塞罗那、芝加哥、迪拜、班加罗尔、柏林、开罗、卡萨布兰卡、古尔冈、麦纳麦、孟买、慕尼黑。调研结果显示，39个市场中有31个录得住宅价格上升，但平均涨幅只约为上一年水平的一半。报告指出，价格增速的普遍放缓也在一定程度上反映出各类降温措施实施后楼市逐步趋稳，房价过快上涨势头得到有效抑制。