揭密开发商想用沙盘掩盖的那些不利因素

如今，多数楼盘销售的期房，购房者在无法看到现房的时候，只能通过沙盘、户型图、样板间来选择要购买的房子，殊不知这其中也隐藏着诸多秘密。记者整理了一些业内人士的爆料，看看开发商们不告诉你的“秘密”吧。

沙盘掩盖“不利因素”

沙盘是实际布局的缩小版，但是比例上并没有完全按照实际的尺寸来整体缩小。不少沙盘为了吸引消费者，会扩大楼间距和增加绿化面积。让购房者感觉项目整体环境不错。

在沙盘中，购房者常会看到一些用玻璃做成的透明小方块晶体，它们可能是小区内的公共设施，也可能是待规划中的建筑物和居住楼栋。这些不明建筑物和空地，极有可能在未来某一天变成现实的时候，给居住生活带来负面的影响，比如在自家买的楼面前就有另一栋楼拔地而起，比如承诺是待规划的绿地实际成为了一座高楼。

户型图会制造错觉

从单套房的户型图上看到，为体现功能分区，设计户型图的单位会特意用餐桌椅、沙发、床、厨具、卫浴等来分别体现各功能空间，但要注意，设计师在制作户型图的时候，可能会随意缩放家具的大小。例如，餐厅开间仅有15米宽，但是却“摆放”了一张6人座的超大餐桌，形成了餐厅非常宽敞的错觉。

样板房中的家具尺寸偏小

在展示小户型的时候，开发商通常购置摆放的是小型的家具，例如三房的户型摆放两人位沙发，沙发实际尺寸比较小，因此看起来客厅开间就很大，活动空间多。

很多样板间面积听着不大，但看起来空间还是很大。实际上，你仔细查看也会发现，样板间的书房仅仅只有一张书桌和简易的书柜，除了主卧外，次卧和客卧等没有摆放衣柜，往往会造成阔绰的室内空间的效果。此外，样板房装置了许多的镜面，这也是常用来拓展室内空间的有效方式。

绿化率比宣传的低

有业内资深人士爆料，楼盘绿化率、容积率等数据大多是掩人耳目的。绿化率是规划指标，指的是规划建设用地范围内的绿地面积与规划建设用地面积之比。容积率，是指一个小区的总建筑面积与用地面积的比率。

对于开发商而言，容积率决定地价成本在房屋中占的比例，而对于住户来说，容积率直接涉及到居住的舒适度。但由于受土地和建材成本的限制，并不是所有项目都能做得到更高的绿化率和低容积率，比如通过人工湖、屋顶的花草都可以算作绿化面积。比如在露天停车位上铺设草坪砖，也可计入绿地。

有赠送面积的房子，容积率是肯定要比实际大很多。赠送面积就是在原本容积率的基础上进行“偷面积”。加入赠送面积后，小区总的建筑面积(全部实用面积)是要比原来的要大不少，而用地面积是恒定的，也就是说容积率这个时候会被放大。

购房签合同别“任性”

个关键条款要细斟酌

在买房中，合同里也容易存在一些陷阱，因此即便看中了房子也不要急着签合同，而是要仔细斟酌合同里的每一项条款。

在签订购房合同前，首先要看开发商是不是具备资格，五证(房地产开发证、国有土地使用证、工程开发许可证、建筑工程规划许可证、商品房销售许可证)是否齐全。购房合同则要注意合同是否为房地产管理部门统一印制的标准房屋买卖合同文本，其中所列条款是否明晰。

购房合同中条款较多，一定要逐字逐句阅读。特别要注意的几个关键条款：1购房者务必看清购买的项目和选择的房子有无抵押，所要购买的房子有无被查封。另外，还要注意不良开发商一房两卖的陷阱，已经销售作了“备案”的房产也不能再买卖。2合同中交房日期要按时，没有缓冲期，“不可抗拒”误工延期要有停工证据。延期交房，不退房违约金要按日、按总金额、按合同约定赔付;退房参照合同的赔付约定。3合同中开发商擅自改变规划、设计，又没有在限定日期书面通知购房者，就要承担违约金和容许退房，并赔付损失。4合同中还要确定“商品房所在的屋面、外墙使用权为所有业主所有”。5未填写内容的空格部分一定要划掉，合同每页要有开发商的合同骑缝章和购房者的签字，不管什么情况下，购房者手中始终要保留一套原件。

此外，对有异议的地方要向工作人员询问，合同条款未能表达清楚的地方，可以填写补充协议，双方签字，补充协议与合同具有同样法律效力。最好将开发商的各种口头和书面承诺一并写入合同或者补充协议，以便开发商兑现承诺。

（以上回答发布于2017-04-12，当前相关购房政策请以实际为准）

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沙盘的治疗假设：

1、重视来访者与治疗者的关系，称之为母子一体性。

2、以沙箱为中心，创造一个自由与受保护的空间。

3、这一自由与受保护的空间可以使来访者发挥自我治愈力。

4、普遍无意识的心象。

5、玩具的象征意义，玩具的各种布置是通向无意识的桥梁。

沙盘的应用：

1、沙盘游戏可培养儿童的想象能力、创造能力、可以广泛应用于幼儿园和中小学。

2、沙盘游戏对多动症、自闭症、恐惧症、社交困惑、躯体化等心理障碍的儿童提供心理辅导。

3、成人做沙盘游戏可以提高自信心，完善自我性格、提高人际交往技巧、有效的宣泄消极情绪，释放压力。

沙盘的操作过程：

沙盘游戏治疗的要素包括一个按特定比例制成的沙盘、水源、模具、装模具的架子，以及游戏室的合理规划和具有共情心的治疗家。治疗师的作用在于营造一种自由安全的氛围，他必须以一种“欣赏”而不是“评判”的方式去面对游戏者的作为，必须跟着这种游戏并与其步调一致而不是侵入。

准备过程

（1）材料的准备

a、沙盘的选择

沙盘一般被放在低矮的桌子上。常用的沙盘的大小为7米长、55米宽、11米高。它的底部和边框被漆成蓝色，并且能防水，要求里面装的沙子大约是盒子高度的一半。外侧涂深颜色或木本色，内侧涂蓝。一般沙盘游戏中至少要配两个沙盘，一个装干沙，一个装湿沙，供来者自由选择。

b、游戏室的布置

场景设置

游戏室最先具备的条件是“隐私权”的设计，以易清理、安全为主，以塑胶地板，在墙壁上也应装钉坚固且低矮的木头家具，避免幼儿在拿取玩具与攀爬时的危险。

玩具的合理配置

家庭与抚育类玩具——布偶、奶瓶、锅碗、食物等

恐怖类玩具——橡胶、鲨鱼、蛇、蜘蛛、弹簧等

攻击类玩具——玩具刀、枪、拳击袋等

创造性玩具——交通工具、医疗箱、皮包、纸巾等

避免摆放的玩具：尖锐、玻璃制品、容易打破、昂贵、需装电池等玩具

沙盘游戏治疗的过程

（1）创造沙盘世界

向来访者介绍沙游：创造一个安全的、受保护的和自由的空间，并形成一种积极的期待；向来访者介绍沙盘、物件和沙游过程，自己要处在一个令来访者觉得舒适的位置，让来访者知道做沙游的方式无所谓对错，最后请他在完成后要通知你。

（2）体验和重建沙盘世界

体验：鼓励来访者充分地体验沙世界。当来访者反思场景时，你只需静静地坐着，这是加深体验的时刻。

重建：告知来访者可以将沙的世界保留原状或是做些改变；留出时间给来访者去体验改变后的沙世界。

（3）治疗

浏览沙盘世界：向来访者请求浏览他的沙世界；注意来访者的语言和非语言线索；不要碰触到沙盘；鼓励来访者停留在被激发的情绪中。

治疗性干预：询问来访者关于沙世界的一些问题，只反映来访者涉及的事情；把焦点放在沙盘中的物件上；选择使用治疗性干预方法，例如完形技术、心理剧、心像法、回归法、认知重塑、艺术治疗和身体觉察，沙世界中更多的改变

沙盘模型制作方法如下：

1、根据甲方给的图纸，接第一棒艺术者开始了工作，他们用CAD软件设计出了图形，在脑海中把他们唤醒，形成了一个个立体的模型，但是此刻，他们是由许许多多互相交接的线所组成。

2、随后，图形的纸会到生产者的手里，他们开始手工做房屋，所有的东西都是艺术者们精雕细琢后亲手拼接制作的。有的会按照图纸做底座，做山林、湖泊、房屋、道路、商业大楼。这些便是建筑模型和规划模型的前身了。有的图纸会按照要求，定做做成工厂、生产流程、展览会。这些就是工业模型和创意展览馆的来源。还有的会结合现代技术成为最不可思议的智能模型，有MR特技智能模型、五位一体智能联动模型、360度全息投影模型、升降旋转智能模型、投影数字沙盘、真水雾化模型。

3、最后，这些模型会送到展示现场，进行送盘和装盘，手工艺者化身为拼装大师，像拼图一样的原理，但是，过程可真的是不轻松啊。对着光、电、路线进行拼接，确定每一个细小物件的完美，大的模型甚至以及达到50平方米，要两天甚至好几天才能安装完毕。

地形沙盘

地形模型是以微缩实体的方式来表示地形地貌特征，并在模型中体现山体、水体、道路等物，主要表现的是地形数据，使人们能从微观的角度来了解宏观的事物。地形模型的应用范围及其广泛，主要运用的行业有：政府、交通、水利、电力、公安指挥、国土资源、旅游、人武、军事等。

建筑沙盘

建筑模型是以微缩实体的方式来表示建筑艺术的、无论是单体的造型、还是群体的组合都是如实地表达建筑思想的构造，将建筑师的意图转化成具体的形象。

电子沙盘

电子沙盘通过真实的三维地理信息数据，利用先进的地理信息技术，能实时动态查找每一个点的地理信息。如三维坐标，高度，坡度，河流、道路及各种人工工程与设施、远景规划等信息。并能通过先进的三维仿真功能实时在电脑上进行三维单点飞行，路径飞行，绕点飞行，工程设施查询，经济效益的分析以及其他各种智能分析等。适用于移动通信的选址和大范围的水利设施的规划与建设等与地理地形关系密切的单位。

展厅中显示的是天安门的沙盘

电子沙盘分为三维电子沙盘、声光电沙盘和多媒体触控沙盘。是由多媒体计算机（触摸屏一体机）、逻辑控制器、驱动器、舞台灯光控制器以及触摸式遥控器（PDA掌上电脑）等设备组成，与模型沙盘、大屏幕投影以及多媒体展示软件等配合，实现对模型灯光、舞台灯光动作进行自动、手动、遥控控制，以语音、文字、和视频图像等多媒体形式配合同步展示模型沙盘中的各类相关信息，达到全方位互动式的多媒体展示效果。

在展厅应用中模型沙盘与应用计算机智能展示控制系统是一项具有高新技术水平的、富有创意的设计。它能够让公众生动、形象、快速、准确地认识了解模型沙盘所展示的内容，能有效的实现向公众展示的目的。它从实际出发覆盖了观赏者的需求：语音介绍、触摸智能、灯光特效、遥控控制等智能化科技，使展厅富有生命力、智能化、丰富多彩、方便展示及修改等多方面功能。

在售楼处看房，看沙盘是必不可少的环节。如何看沙盘是一门学问，区位沙盘要着重观察楼盘的地理位置，周边的交通、配套等以及区域规划；项目沙盘要着重观察楼盘的楼间距、楼栋位置、朝向、小区规划等；户型沙盘则要着重看看户型是否方正、功能区如何分配、户型朝向等。

一、区位沙盘怎么看？

区位沙盘通常指的是，售楼处方便介绍楼盘地理位置及周边配套设施的展示沙盘。在区位沙盘上，会标出楼盘项目的具体位置，周边有亮点、有特色的配套设施，如休闲娱乐配套、商业配套、金融配套、教育配套、医疗配套或交通配套。

图为某楼盘的区域沙盘，右上绿色部位为楼盘所在位置，左边红色圆圈为周边特色的商圈或地点。

1交通配套

购房者需要注意看，交通配套方面，哪些道路是已经修建好的，哪些道路是正在修建的，哪些道路是未来规划中的，这直接影响到你入住之后的出行方便程度。一般都会在沙盘上标有“在建”或“规划”的字样。

2商业配套、医疗配套

商业配套、医疗配套等与生活息息相关的，要关注一下到住处的距离，需要步行还是行车，这些直接关系到购房者未来生活的便利程度。

3区域规划

区域规划是指政府在该区域的一个政策性规划。一般情况下，置业顾问在讲解规划时，会着重讲政府在该位置周边的规划，比如周边，将来会有高新技术产业园区；或在多少公里外，会新建一个机场。通常情况下，了解楼盘周边的区域规划，有助于判断其升值空间。

二、项目沙盘怎么看？

项目沙盘通常指的是，售楼处介绍小区具体情况的沙盘，包括整个小区的楼栋数、朝向、楼间距、小区内的道路规划、停车位、绿化环境、建筑风格等。

购房者看项目沙盘时，需要着重关注朝向、楼间距、绿化环境及停车位等方面的问题。一般项目沙盘依照一定的比例，尽力还原楼盘的整体情况。

图为某楼盘的项目沙盘，右边为道路规划，绿色的为小区园林规划，蓝色的区域代表湖泊。

1看朝向

先看沙盘上标示的指南针的方向，N代表北方，S代表南方。

2看楼间距

购房者需要注意沙盘和实际楼盘之间的比例，一般情况下，开发商在制作项目沙盘时，会把楼间距放大，或制造视觉上的假象，让购房者感觉到楼间距的宽敞。3看停车位及小区内的道路规划

看停车位及小区内的道路规划，注意看看道路上画的车道共有几个，可以直接衡量出实际道路有多宽。停车位一般会有模型车占位展示，大致可以看出停车位的多少。

4看公共配建

像是小区内的化粪池、变电站、垃圾站等的位置，在项目沙盘上基本看不到。但一些比较负责的开发商，会在解说沙盘时为大家指指位置。如果在沙盘上看不到，可以询问置业顾问。

三、沙盘上的不明建筑物如何辨别？

沙盘中常会看到一些用有机玻璃做成的透明小方块，有可能是小区内的公共建设设施，也可能是待建建筑物。有时会发现，在小区周边的空地上，标明“现状建筑”或“现状用地”。这时需要购房者提高警惕，那块地或许已经被开发，并已经有了高楼建筑，但开发商不会写明。

这些透明小方块和周边用地标示，有可能会在购房者入住时变成一座高大的建筑物，影响周边楼栋的正常采光。所以，购房者看到这些时，应该问清楚用途。

四、户型沙盘怎么看？

户型沙盘指的是将一个楼盘的户型做成模型展示给购房者用的沙盘。通常情况下，购房者需要着重关注户型沙盘的形状、功能分区的情况以及面积使用率高不高。

图为某楼盘的户型沙盘，从沙盘中可以看到床、餐桌、沙发等模型，代表不同的功能分区。

1看户型形状

户型形状主要看户型是否方正。正如字面理解的意思，方正，指边缘没有奇奇怪怪的拐角。对于塔楼楼盘来说，完全方正的户型在北京市场基本不存在。板楼的户型，比较方正。

2看功能分区

户型的功能分区指卧室、厨房、卫生间、书房、客厅等的分布情况。各个房间的功能，购房者可以从摆放的小物件上去判断。购房者需要注意的是，看看户型的功能分区是否明显，有没有做到动静分离。也可以想象自己按照户型沙盘的摆放，进入房间时的感受。

户型好不好，分区是否合理，直接影响到购房者入住之后的舒适度。

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看沙盘是购房者买房步骤中的重要一步，可以对整个楼盘项目更深入的了解。如果在看沙盘时有疑惑，建议购房者积极询问置业顾问，以减少日后可能会出现麻烦的机率。

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