案例剖析 | 长租公寓ABS系列一：自如房租分期ABS

微信链接：https://mpweixinqqcom/s/wtXwUU2v2imEcPld9IxtCw

2017年10月18日，第十九次全国代表大会开幕，大会报告中提及“坚持房子是用来住的，不是用来炒的”，现场响起了持久的掌声，充分体现了党情民意，是住房租赁前进的坚实风向标，在国内也积极落地支持住房租赁资产证券化产品。我们将通过案例分析和专题报告形式对住房租赁类ABS项目做深度跟踪。

截至目前，交易所审核通过和成功发行的住房租赁类资产证券化项目合计4单，拟发行金额6155亿元，发行人包括魔方公寓、自如、新派公寓、保利地产等。以下重点分析“中信证券·自如1号房租分期信托受益权资产支持专项计划”项目。

1 证券基本情况

表2 自如房租分期ABS基本要素

2 、原始权益人及资产服务机

（1）北京自如众诚友融信息科技有限公司（原始权益人）

众诚友融是自如品牌的后台支持部门，负责北京自如资管体系内金融信息建设和维护职能。公司成立于2016年2月4日，注册资本5000万元，注册在北京市密云区经济开发区。众诚友融股东为北京自如资产管理有限公公司（简称“自如资管”），实际控制人左晖，持股比例为946%。左晖，男，北京大学EMBA，现担任链家董事长、中国房地产估价师与房地产经纪人学会副会长、北京市房地产中介行业协会副会长、全联房地产商会副会长。2011年创办自如网，2014年创办链家网。

（2）北京自如资产管理有限公司（资产服务机构）

北京自如资产管理有限公司是自如品牌的运营实体，公司成立于2015年10月20日，注册资本3200万元。经过5年发展，北京自如资管的产品线已经从成立之初仅有的合租产品—自如友家，发展成为拥有自如友家、自如整租、自如寓、自如驿、自如民宿五大产品线，横跨长租与短租市场，同时提供租期内的保洁、专业维修、搬家及自如优品等多项O2O生活服务。截至目前，北京自如资管管理房间数40万间，北京自如资管累计服务租客超过100万人，已经发展为国内长租市场第一品牌。

股权架构方面 ，北京自如的控股股东均为自然人，左晖持股946%，单一刚持股54%。

业务模式方面 ，北京自如资管的业务模式是依据自己搭建的B2C租房平台，为客户提供高效的找房、看房服务，以及租房期间的服务等。盈利模式就是“低买高卖”，主要是租金收入、增值服务和金融业务手续费等。 公司产品方面 ，（1）长租产品包括自如友家、自如整租和自如寓三个产品线，其中自如友家、自如整租是分散式长租业务，自如寓是集中式长租业务。（2）短租产品包括自如驿和自如民宿。本次专项计划底层资产— 房租分期 小额贷款对应的为长租产品中的“自如友家”和“自如整租”业务线，即北京自如资管旗下分散式长租业务。 房租分期业务风控措施 ，（1）贷前预审核，如实名认证、工作认证、入住校验、交叉审核等；（2）贷后管理。短信、微信、邮件等方式催收，上门张贴催告函等。如果租户预期、违约及到期未退租/解约超过3个自然日时自动上锁。

自如房租分期ABS项目基础资产为信托受益权，而信托受益权对应的底层资产为信托计划向北京自如资管的长租公寓租客发放的房租分期小额贷款债权。借款人要求是18岁以上非学生，芝麻评分不低于550分或自如分不低于70分，无失信不良记录等。

基础资产的形成 。（1）客户选择入住自如长租公寓，与北京自如资管签订《房屋租赁合同》；（2）客户选择使用房租分期，提出贷款申请；（3）北京自如资管和通道机构对客户进行资质审核；（4）通道与客户就房租分期小额贷款签署《贷款合同》；（5）客户线上支付一个月房租租金及等额于月租金的押金；（6）北京自如资管安排通道机构向客户提供剩余11个月的房租分期小额贷款，贷款将通过受托支付安排直接支付至北京自如资管指定账户；（7）客户按月还款，即支付租金和贷款服务费。

基础资产情况 。截至2017年5月10日，专项计划基础资产信托计划项下底层资产自如房租分期小额贷款余额492亿元（信托计划总规模5亿元，包含缴纳的信托业保障基金及现金），共涉及合同235万笔，合同期限为11个月，加权平均剩余期限为9个多月，单笔合同金额为2万多元。区域分布方面，集中在北京、上海和深圳，北京占比60%附近。违约情况来看，自如房租分期小额贷款入池资产中预期状态不到038%，预期率较低。目前自如所有贷款利率均为627%，贷款期限11个月，采用等额本息还款，贷款的IRR在11%以上。

4 、交易结构

（1）原始权益人众诚友融通过外贸信托设立的“荟润5号-自如自感系列单一资金信托项目单一资金信托”向租客发放房租分期小额贷款；（2）众诚友融将享有的单一资金信托项下的信托受益权转让给中信证券设立的“中信证券·自如1号房租分期信托受益权资产支持专项计划”；（3）计划管理人根据底层资产的现金流情况设计出具有优先和劣后的结构化产品“自如房屋分期ABS”；（4）主承销商将“自如房屋分期ABS”销售给投资者；（5）投资者将认购资金打给主承销商指定的银行账户；（6）主承销商将募集资金作为资产对价打给原始权益人。

4 、增信措施

（1）优先劣后结构化分层，其中优先档获得次级档10%的信用支持。

（2）差额支付承诺，北京自如资管对专项计划提供差额支付。

（3）中证信用外部担保，对北京自如资管的差额补足义务提供不可撤销的连带责任保证担保。

       国内的企业做出口时，主要有两种模式。一种是自营制，另一种是代理制。自营制主要适用于有出口经营权的生产企业或贸易企业，自己招聘人员做单证、委托报关、收汇、退税、安排物流等非核心业务，流程长，规模小，无法与供应链上各方形成议价能力 。代理制主要适用于一些没有出口资格的企业，比如一些原来做内销的生产企业或小型贸易企业，以代理外贸企业的名义对外签定销售合同，安排出口，同时给这些外贸企业支付一定的代理费。在这种形势下，外贸综合服务平台应运而生。

      《对外贸易发展“十三五”规划》明确将外贸综合服务作为国家重点培育的三大外贸发展新业态之一。外贸综合服务是外贸业务模式的创新，是指基于互联网平台，以整合通关、收汇、退税、物流、仓储、融资、保险、市场推广等国际贸易供应链各环节服务为基础，为众多的中小外贸企业提供标准化、高效透明的外贸综合服务，降低其综合外贸成本的新型贸易业态；提供该综合服务的外贸企业称为外贸综合服务企业，由外贸综合服务企业设立的向中小微企业提供外贸综合服务的互联网平台则称为外贸综合服务平台。

       最近几年，各地的外贸综合服务平台如雨后春笋般涌现，比如浙江比较知名的就有世贸通, 一达通，融易通，义乌通，浙江中非经贸港等。其中最著名的要数成立最早的阿里系的一达通。2014年5月，阿里巴巴一达通平台刚一出现就宣布推出免费代理出口，并反向补贴给出口加工企业。出口商只要委托阿里巴巴旗下的外贸综合服务平台“一达通”做通关、外汇、退税等服务，不收取任何的基础服务费，还可获得“一达通”提供的外贸服务津贴。其标准为：每出口1美元人工下单可获得2分钱人民币的补贴，网上自助下单更可获得3分钱的人民币补贴。这就意味着，一家企业如果通过该平台完成了100万美元的出口，就可获得由阿里巴巴发放的最高达3万元补贴。

       关于补贴资金的来源，阿里巴巴外贸综合服务事业部总经理魏强介绍，国内外贸小企业在流通环节的成本占比超过30%。整合订单后，对于银行、物流公司、海关等基础服务机构而言，外贸服务平台就是一个虚拟“大客户”，平台可以获得更低的成本和更高效的方式完成出口流通环节。这就是所谓的服务红利。

　阿里巴巴B2B事业群总裁吴敏芝表示，未来出口企业不仅可以享受补贴，还有可能根据出口额获得―定比例的小微贷款。

一达通提供的服务：

 外贸综合服务：作为中国外贸综合服务平台，阿里巴巴一达通颠覆了传统的外贸代理模式，开始打造外贸领域开放式生态圈，引入社会上中小出口代理企业、物流服务商和财税公司等作为合作伙伴(即一拍档)，为平台上的客户提供专业化、个性化、本地化服务。 

出口基础服务：快捷、安全的一站式出口基础服务。

通关服务：以一达通名义完成全国各口岸海关、商检的申报。

退税服务：为企业与个人正规快速办理退税，加快资金周转，同时提供个性化的退税融资服务，满足不同类型企业退税融资需求。 

外汇服务：中国银行首创在一达通公司内设置外汇结算网点，提供更方便快捷的外汇结算服务。客户直享外管A级资质待遇，可灵活选择结汇时间。亦可为客户提供外汇保值服务，提前锁定未来结汇或者购汇的汇率成本，防范汇率波动风险。

金融服务：覆盖外贸各环节的融资需求。

超级信用证：针对出口企业在信用证交易中面临的风险和资金问题推出的综合服务。服务覆盖信用证基础服务，打包贷款(出货前)，交单后贷款(包含出货后的买断和融资)，可按需灵活选择 

一达通流水贷：面向使用阿里巴巴一达通出口基础服务的客户，以出口额度积累授信额度的无抵押、免担保的纯信用贷款服务，该服务由阿里巴巴联合多家银行共同推出，真正实现“信用=财富”。

结算宝：由阿里巴巴和银行合作，提供安全、省心的高收益企业活期理财服务。

保单贷：通过备货融资、尾款融资等一揽子金融服务，解决国际贸易结算中的融资问题，最大化利用产能，赢得订单，并在激烈的市场竞争中。

目前，一达通已在广东、福建、山东、湖南、湖北、广西、江苏、安徽、上海、北京等全国多个省市成立了子公司。到2016年底，一达通服务中客户突破数十万家，出口总额突破150亿美元，在全国一般贸易出口企业百强榜中排名第二。

凭借减少中小微企业出口环节，降低出口成本，提高出口效率，帮助企业融资等优势，外贸综合服务得到了巨大的发展，但同时也面临着一些挑战。比如浙江一达通在去年3月被海关降为失信企业，严重影响了该平台的信用及运营效率

（一）退税风险

一些不法分子利用平台企业进行出口退税骗税，为了防范该风险，可以采取如下措施。

1、以负面清单形式建立严格的准入制度

平台企业根据税务主管部门公布的数据，结合自身经验和实际情况，建立相应的负面清单，同时为在一定程度上提高生产企业的骗税成本，多数平台企业均要求生产工厂通过一般纳税人认证时间满足2年以上，且要求到工厂现场查看生产情况等。

2建立大货装运查验制度

　为避免“四自三不见”情况带来的涉税风险，应首先对出口额或退税额超过一定金额的出口订单建立强制大货装运现场监装跟踪制度（由平台专人或指定当地合作方），对小额出口订单建立随机抽查监装制度（重点在单小但出货极为频繁的客户订单上），对所有出口订单要求提供现场装运作业照片上传等等，在一定程度上避免涉税风险。

3关注客户相关异常情况排查风险

　平台公司应关注客户服务中出现的异常情况并及时进行排查确认，比如客户出口量超出准入调研时预估产能的，应到生产企业调研拜访，查看核实其产能运转情况；客户自行安排报关物流且从敏感口岸出口的，应予以排查；客户自身注册资金与业务量不匹配的或客户合作规模增速极快的应予以排查；客户工商登记资料发生变化，如股权变更，股东变更等特殊情况应予以排查；客户为有能力进行自行退税的大型生产企业的，应加强关注等等。

4  防范因为收汇和税票导致的退税风险

　退税要求出口报关、全额收汇和提供增值税专用发票，缺一不可。因此需要防范收汇问题导致无法退税而产生损失，要注意的是信用保险即便赔付也因为不算做收汇而导致无法退税，同时注意香港、百慕大、塞舌尔群岛的等境外汇款高危路径带来的风险；另外还要注意生产工厂因破产等原因未缴纳增值税，导致其开具的增值税专用发票成为失控发票从而无法退税。

（二）信用风险

信用风险主要指的是客户信用风险和海外采购商信用风险，基本上是指在客户融资行为下的资金偿付风险，比如信用证不买断情况下，海外采购商逾期不予承付时，即发生海外采购商信用风险，若此时平台要求客户到期支付融资款本息，客户到期未支付的即为客户信用风险。

　1海外采购商信用风险防范

　为防范海外采购商信用风险，平台企业均要求融资性订单出口信用保险全覆盖，并且在合同文本中明确规定：客户必须配合平台企业完成信保公司的规范性要求，比如海外采购商真实性验证和验货及收货确认单据等，同时在海外采购商逾期不付时客户必须配合平台公司做好催收工作和信保索赔启动工作。

　2客户信用风险防范

　在非买断性融资条件下，平台企业向客户提供融资服务时应尽量要求客户提供有效的资产抵押（质押），同时信保覆盖的订单融资应严格控制融资额度，主要是融资比例的设定，比如信保赔付比例为90%，则融资额度应不高于该比例，甚至进一步降低到80%

平台公司必须将风控管理视作生死存亡的核心工作，在公司架构上设置层次较高且独立运作的风险控制委员会，以在制度上予以保证。

一、法律防火墙总裁特训营　

1、概念

刘全中导师结合自身18年来的法律实战经验，并总结提炼了国际顶尖企业成功的管理方法，创立了一套符合中国本土企业特色的法律防火墙系统，于2009年初向企业家们隆重推出“法律防火墙总裁特训营”，志在协助中国企业家打造法律防火墙！

创新思维，本土操作！

积淀18年法律实战的成功经验，借鉴全球顶尖企业法律操作系统，针对中国中小企业发展的障碍与困惑，运用全球商业模式的创新思维，结合本土操作方法，让你的企业持续稳健赢利！

模拟实战，提升智慧！

会场是市场，团队是企业，学员就是维权者！法律防火墙商业系统运用最顶尖的情景教学模式，让你全方位体验维权的乐趣。把错误犯在课堂上而不是市场上。

商战精英，会聚一堂！

全国各地150位企业家会聚一堂，共同分享商业饕餮大餐。高端人脉，创造无限商机。

三天两夜，终身难忘！

“法律智慧，稳健第一”！“股权改革，赚钱快乐”！铸就商界领袖的大智大德。

2、特色

刘全中律师在带领其精英律师团队为15000多家企业服务的过程中，发现一个惊人的秘密：95%的中小企业在运用为其所提供的法律防火墙系统工具后，他们的利润都得到了至少15%以上的提升并持续赢利！凭着企业家应该分享成功经验的责任，为帮助企业家少走弯路，刘全中律师带领一支实战专家+律师团队，结合自己16年律师+商战的成功经验，借鉴全球顶尖企业的法律操作系统，通过法律实操实践与管理理论的提炼，研发了一套符合中国本土企业特色且行之有效的企业[法律防火墙系统]。

六大特色：

◆全国首个以提升企业家法律智慧为宗旨的总裁特训营；

◆首倡“法律智慧，稳健第一”，不但学法，更用法稳健您的赢利系统；

◆全国首家倡导组建“专业+微笑”的律师团队和助教团队；

◆实效高能地解决法律疑难问题，欢迎您带着法律困惑来，我们保证您带着满意解决方案归；

◆独到的法律理念和大量案例结合；

◆寓教于乐的学习方式，学法更悟法。

3 、成绩

[法律防火墙系统]自2007年开班以来，已经有来自中国大陆、台湾、香港、新加坡等地区15000多名华人企业家参加过学习。他们在运用这套系统工具的过程中：一个月之内建立起属于自己的法律防火墙系统的，占35%；两个月之内建立起法律防火墙系统的，占60%；半年之内建立起法律防火墙系统的，占95%；建立防火墙系统最快的只用了20天时间。在刘律师精英律师团队的支持下，企业家们有了自己的法律防火墙系统，不仅实现了财务运作流程的稳固化、合规化，更利用这样的法律系统稳固赢利，稳健再造资本，帮助企业完全进入了赚钱赢利的自由境界！

4、企业家一定要学习的四大理由

轻松实用——课程结合企业实际以及多年处理案件的经验，视野开阔、深入浅出，真实告诉您如何规避法律雷区及应对策略，使学员在快乐学习中掌握深奥繁杂的法律，并轻松学以致用。

案例剖析——案例精彩、阐释权威、信息量大、可操作性强,从企业管理所遇到的实际法律问题出发,结合最新法律规定,通过大量经典案例的分析讲解、现场答疑,提升企业管理者抵御法律方面风险的能力。

思维互动——绝非说教式的讲课，给各位企业家互动交流的充分机会并有课程后的小型专家咨询会，与刘律师面对面沟通 ,获得刘律师的专业指导,突破企业发展瓶颈。

交流发展——在这场交流盛会中，别人的分享交流也是对您实际法律风险操作经验的一种启示；同时可以增进人脉关系、搭建合作与交流平台。

二、法律防火墙主要课程

★劳动人事风险防范精品班

课程背景：2008年《劳动合同法》实施以来，劳动纠纷日益增多，令企业家很是困扰。企业用工管理的规范化是企业利润最大化的保障，本讲座主要讲述如何在现行合理的法律框架内达到员工管理以及企业规章制度的规范化，达到用工成本降低与企业利润增长的双赢。

★企业创业风险的法律防范

课程背景：全民创业气氛越来越浓厚，然而如何在创业阶段少走不走法律或政策性弯路，让每个人的创业征途一路通畅？我们从创业可能面临的不同主体这一角度出发，直击重点，浓缩精华。让你在短时间内一览创业法律，清晰明了的迈上创业之旅。

★经济合同风险的法律防范

课程背景：合同风险是中国企业最大的法律风险，这句话绝非危言耸听。本讲座主要从合同的订立、履行、中止和解除不同阶段碰到的问题及应对，深入浅出，务求实效，化被动为主动，利用好经济合同这把利剑为企业服务。

★打造和谐共赢的股权系统

课程背景：股份化是企业做大做强的必经途径，然而这条路充满荆棘。 股份化成为很多企业运作中不敢轻易触碰的雷区。本课程围绕股东协议签订，讲述股权的构成、股权运作纠纷防范，让你好好在和谐共赢的股东系统中打造自己的股权体系，做大自己的企业。

★企业处理不良资产的法律途径

课程背景：企业的债权债务管理不当，便出现一系列不良资产负累，企业要轻松灵活运作，如何有效盘活这些不良资产，如何使这些不良资产利益化，为企业服务便尤其重要。本课程主要讲述企业处置不良资产的预防途径，以及出现后的法律应对使得不良恶化至最小损失

★知识产权的法律保护

课程背景：知识产权愈来愈成为企业核心价值的一部分，知识产权机制的构建对巩固企业品牌和无形资产价值有着重大意义。本课程注重以案例解析法条，以求将法律生动化，实务化。

★企业上市的法律途径

课程背景：随着我国资本市场的迅猛发展，越来越多的企业将面临上市融资的历史机遇，为了让企业更多的了解上市过程、上市融资中存在的法律风险，特开设此课程。

★企业财产的物权保护

★企业常见经济犯罪的防范

课程背景：经济犯罪的表现形态在企业管理中呈现多样化姿态，企业经营行为的规范化需要了解经济犯罪。本课程以案例为线，通过生动的案例展示达到对经济犯罪在企业中的种种表现的解析。

★品牌包装的法律实务

课程背景：企业发展面临瓶颈困难，如何在现行经济环境下做大做强，突破现行法律框架的约束，是本课程研讨的问题。主要讲述香港企业注册和商标注册的优势及程序性事宜。

供股是指上市公司发行新增股票让现有股东认购，股东可按其持股比例认购新股。如股东不参与供股，其权益将遭到“稀释”。

例如某公司以二供一方式去供股，即是指原有股东手持每两股旧股，就可以有权去购买多一股新股。

供股的原因

公司之所以供股集资，通常是为了作新增投资，或者减债。如果公司有充分理由去供股，例如作新投资，而新投资预计可以增加公司盈利，那么供股未必是一件坏事，因为供股之后，公司的盈利会因新增投资而增加，这会对股价有支持，甚至令股价上升。

不过，一般散户会把供股看成一种负面的公司行动，因为这要小股东付出额外的投资，但不是所有股东都愿意作出更多投资。所以，当公司宣告供股时，现有股东会收到供股权利，叫做供股权(Pre-emptionrights)。如果股东不想供股，可以放弃这个权利，或者在市场上把这供股权沽出套现。这种供股权是可以在联交所中买卖，不过寿命较短，通常只有一至两星期。一般情况，公司为了吸引股东供股，会把供股价调低，相对正股价格有些折让。不过，这又会使股价受压，再加上这些新股会把公司每股盈利摊薄，难怪一般散户都不喜欢供股。

贵州茅台集团系列酒有：贵州大曲、华茅、王茅、赖茅、茅台王子酒、茅台迎宾酒、汉酱酒和仁酒。

1、贵州大曲

贵州大曲源于上世纪60年代的红粮窖酒。当时，茅台酒厂的酿酒大师在不断总结和改进酱香酿酒工艺的过程中，开发了红粮窖酒。1976年，红粮窖酒正式更名为贵州大曲。

2、华茅

华茅酒始于1860年华家在茅台镇开办的成义烧房。在1944年，华联辉之孙华问渠扩大经营规模，年产量高达21万公斤，其酒俗称华茅。1952年，王茅酒与华茅酒、赖茅酒一起被收归了国有，列为了贵州茅台的股份中。

3、王茅

王茅酒始于1879年石荣霄、孙全太和王立夫开设的荣太和烧坊。后来荣太和烧坊发生了股权变更，股东只剩王荣的后人王泽生，烧坊生产的酒被人称为王茅酒。1952年，王茅酒与华茅酒、赖茅酒一起被收归了国有，列为了贵州茅台的股份中。

4、赖茅

赖茅酒始于1929年周秉衡创办的衡昌烧坊，后来被贵阳赖永初接管，由此更名为赖茅。1952年，王茅酒与华茅酒、赖茅酒一起被收归了国有，列为了贵州茅台的股份中。

5、汉酱

汉酱酒最初由习酒公司于2005年06月推出，到2011年5月贵州茅台酒股份有限公司接手汉酱，茅台版本汉酱正式面世。首创51度酱酒，既保障酱香又赋予更绵柔的口感，与传统茅系酒风格不同，走的是绵柔路数。