出清地产，押注医美能否撑起奥园美谷的“美丽事业”？

文：胡嘉琦 朱耘

ID：BMR2004

奥园美谷正走在剥离地产，发展“美丽事业”的路上。

6月22日，奥园美谷 科技 股份有限公司(以下简称“奥园美谷”，000615SZ)发布公告称，拟通过在北京产权交易所公开挂牌转让的方式出售公司持有的京汉置业集团有限责任公司100%股权、北京养嘉 健康 管理有限公司100%股权和蓬莱华录京汉养老服务有限公司35%股权，并由交易对方以现金方式购买。奥园美谷拟以102亿元作为本次交易标的转让的挂牌底价。

数据显示，2020年，奥园美谷实现营业收入1987亿元，同比下降37%；净亏损13亿元，同比下降1215%。其中，房地产及相关业务收入占比约70%，化纤新材料占比约20%，医美业务并未产生收入。从上述数据可知，支撑奥园美谷收入的仍是房产业务。

在聚焦医美剥离地产的战略下，奥园美谷仍需要面对业绩的压力。在彻底出清房地产业务后，奥园美谷的医美业务能否快速形成收益？又能否撑起公司的正常运转？

另据Wind股票显示，奥园美谷疑似2项财务指标异常，分别为：2020年公司经营现金流为负383亿元；2021年第一季度，测算企业财务危机的Z值方面，奥园美谷的Z值为1717。

Z值分析法是一种衡量企业破产风险的方法，该方法预测企业的Z值小于120时将破产，Z值介于120和290之间为“灰色区域”，Z大于290则企业没有破产风险。

图源：Wind股票

就在奥园美谷全面转型之际，原控股股东京汉控股集团有限公司（简称“京汉控股”）正在减持股份。

出清地产，押注医美

近年来，随着中国医美发展进入“快车道”，多家房地产企业纷纷转型做医美，奥园美谷就是其中之一。

6月22日，奥园美谷发布公告称，拟通过在北京产权交易所公开挂牌转让的方式出售公司持有的京汉置业集团有限责任公司100%股权、北京养嘉 健康 管理有限公司100%股权和蓬莱华录京汉养老服务有限公司35%股权。

对于奥园剥离地产的行为，在协纵策略管理集团联合创始人黄立冲看来，如果奥园美谷确实能成功剥离地产，把持有的股份出售，则能够减少负债，同时也能降低公司因为负债出现破产或者违约的可能性， 解决财务困难的问题，但是也需要看后面的结果。

而在6月15日，奥园美谷也曾发布公告称，为了提升自身可持续发展能力，有效解决与控股股东存在的同业竞争问题，奥园美谷维护股东利益，并实现聚焦美丽 健康 产业的战略转型，公司拟出售持有的地产业务板块的全部或部分股权。

公开资料显示，截至目前，奥园美谷主营业务为房地产、化纤新材料和医美业务。本次交易完成后，奥园美谷主营业务将由房地产业务、医疗美容业务及化纤新材料业务转变为以医疗美容业务及化纤新材料业务为主，其主营业务收入结构将发生重大变化。

中国房地产数据研究院院长陈晟认为，奥园美谷完全抛弃产业空间而转型医美需要慎重，还是需要考虑将医美产业和地产空间相结合，应注意是产业空间的发展而并非发展产业本身，通过产业空间对产业带来帮助，才能更加健全和安全。

转型路上

专业医美平台更美APP发布《2020医美行业白皮书》显示，尽管遭遇疫情冲击，中国纯医美市场规模达1975亿元，占比全球17%，有望成为世界医美第一大国。

CVSource数据显示，2021年前5个月，投向医美赛道的资金已超5亿元。2020年医美赛道全年的融资规模8亿元。

虽然医美行业前途可期，但是作为此前主营业务为地产的奥园美谷，在该领域资历尚浅，压力重重。

奥园美谷总裁胡冉在中金公司2021下半年投资策略会上发表主旨演讲时表示，医美中游是奥园美谷切入医美的战略起点，也是布局的关键。这一领域分散度高，盈利能力不一。对此，奥园美谷坚定选取确定性强的“大店模式”，通过并购优质的区域龙头医美医院，实现规模效应，降低仪器、耗材、药品的采购成本；同时，延长上下游产业链，形成品牌与资源优势，提升市场集中度。未来，奥园美谷还将 探索 医美机构标准化连锁的“1+N模式”，建立头部器械耗材+垂直轻医美品牌连锁集合店。

6月8日，奥园美谷子公司广州奥美产业投资有限公司（以下简称“广州奥美”）拟向银行申请418亿元的并购贷款，而该笔贷款主要是用于杭州连天美医疗美容医院（以下简称“连天美”）的并购款项。

据奥园美谷3月18日发布公告，公司拟出资697亿元收购盛妆医美持有的浙江连天美55%股权，交易完成后，连天美将成为公司控股子公司。

连天美总部位于杭州，是中国最早一批医疗美容企业之一，也是浙江省首家民营医疗美容医院的创办者，下属医院设有整形美容科、微整形科、皮肤美容科、口腔美容科等主要业务科室。

在医美上游端，奥园美谷全资子公司广州奥美与广州暨南大学医药生物技术研究开发中心、广州市暨源生物 科技 有限公司签署《战略合作协议》，进入胶原蛋白市场，布局上游产品耗材市场。

随后，广州奥美与韩国KD Medical公司签署战略合作协议共同组建合资公司，在中国区域独家代理赛诺秀激光仪器，开拓医疗级产后修复新兴细分市场；同步推动KD Medical公司拥有的注射类医疗美容产品在中国境内销售牌照。

民生证券报告显示，KDMedical 成立于 2016年4月，是一家专注于医疗美容相关领域研究以及产品销售为一体的生物 科技 型公司，囊括总计医美 科技 端四大类中的所有类目(溶脂产品、射频类医疗类美容仪器、水光针、注射用单/双相交联透明质酸钠填充剂)，细分领域的 7个品种，主要产品为AIR FEELING(注射用溶脂产品)、AIR UP(面部溶脂)、AIR V UP S(身体除面部外其他位置溶脂针)、AIR SONIC (射频类医疗美容仪器)、AIR CELLING (动能素水光针)、RHEA LUCLANE(注射用三文鱼细胞提取液，PDRN婴儿针)、SHINNEUS(含利多卡因注射用单相交联透明质酸钠填充剂)等，其中多款产品已获取 KFDA 出口手续。

在医美下游端，奥园美谷通过与头部MCN机构合作实现下游卡位，在为医美医院引流的同时，刺激更多消费者对上游产品的需求。

对于合作的进展情况，奥园美谷表示，无论是上游暨源生物、肌源医药、KDM、广纳院的深层次战略整合及并购，还是中游医美服务机构收购，以及下游医美细分领域头部MCN等剧场式情景化布局，奥园美谷正在按照战略布局逐步推进落地。

对于外部环境而言，奥园美谷需要面临医美行业内发展多年的成熟竞争者，还要面临新进入者的挑战。

2021年5月以来，主业为地产的苏宁环球、主业为医疗IT领域的麦迪 科技 以及振东制药、特一药业等企业均表示要进军医美领域。

在独立经济学家王赤坤看来，医美是市场需求催生的一个细分新兴行业，这个赛道方兴未艾，属于成长阶段，行业消费快速增长，行业市场处于增量市场，行业门槛初步建立，行业竞争不是非常激烈，市场处于卖方市场，拥有定价权，行业毛利也很高。医美行业在竞争格局尚不激烈的情况下，整体处于蓝海市场，屡屡成为资本的宠儿。

股价涨了47217%

原控股股东减持

Wind股票数据显示，截止2021年6月23日，近250日内，奥园美谷股价上涨了47217%，而在股价上涨之际，公司原控股股东京汉控股却出现减持套现的情况。

王赤坤认为，资本吹捧和加持下，医美行业存在过热的问题，其估值也被高估，按照以往的经验，所有被资本热追的板块都有一个回调的过程，这个回调的过程就是挤泡沫的过程。

5月19日，奥园美谷的原控股股东京汉控股集团有限公司（简称“京汉控股”）的一致行动人建水泰融企业管理有限公司、北京合力万通信息咨询中心（有限合伙）、段亚娟计划在2021年6月10日至2021年11月13日，以集中竞价方式减持合计不超过约1562万股（占公司总股本的2%）。

对于原控股股东转让股份的原因及影响，诸葛找房数据研究中心分析师梁楠认为，一方面由于奥园美谷逐渐开始向医美方向布局，但支撑其发展的一直是房地产业务，调整布局过程中企业将面临一定的过渡风险，同时医美行业的竞争压力也不容忽略，未来发展面临一定的挑战；另一方面，股东减持也可能与自身经营需求有关，需通过减持奥园美谷股份获取一定的现金流。由于奥园美谷面临一定的债务压力，需通过融资减轻运营压力，此时股东减持将使奥园美谷的压力进一步加大。

实际上，2020年10月以前，奥园美谷还不能算是一家医美公司，据公告显示，2020年10月26日，京汉股份发布公告称，拟变更公司名称为奥园美谷 科技 股份有限公司，证券简称变更为奥园美谷。

而奥园美谷背后的控股股东则是中国奥园集团有限公司（以下简称“奥园集团”）。

2020年5月，原控股股东京汉股份与奥园科星签署了股权转让协议，京汉股份将其所持有的229亿股转让给了深圳奥园科星投资有限公司（以下简称“奥园科星”），占京汉股份总股本的293%。经上述股权转让后，奥园科星成为京汉股份第一大股东，实际控制人也由京汉股份董事长田汉变为奥园集团主席郭梓文。

京汉股份成立于1996年，是深交所主板上市公司，以化纤、房地产为主营业务，专注于发展新材料及绿色纤维等相关产业的研发与制造。

京汉股份在化纤新材料方面现有年产16万吨粘胶长丝、7000吨玻璃纸、35万吨化纤浆粕生产能力。

以京汉股份化纤技术为基础，2021年4月，奥园美谷正式投产年产4万吨绿纤项目。据了解，绿色纤维是医美上游产业链面膜纸的主要原材料。

机会与风险并存

在万亿“颜值经济”下，医美作为新的风口行业，机会与风险并存。

虽然奥园美谷决心转型，但是面对先天的地产基因以及医美赛道上的先驱者和后进者的竞争，在机会面前，仍存在巨大的挑战。奥园美谷转型医美能获得成功吗，存在哪些机会与风险？

在穆胜企业管理咨询事务所合伙人、纽约大学Stern商学院访问学者娄珺看来，如果碰得到好的投资标的，就有可能成功。当然，这个凭运气，也要看行业的大势。

对于什么是好的标的？娄珺认为，好的团队、好的产业资源、好的战略思路属于好的标的范畴。

娄珺建议，在一个产业能够成功，还是要凭借核心竞争力，核心竞争力是来自于对行业的深耕，这个规律永远不过时。而对于房地产企业能否在转型后撑起业绩，娄珺认为，如果有好的投资标的，有可能快速形成业绩，但这种业绩不是企业的基本面，看重长期价值的投资者不必太在意。

房地产企业转型医美，也意味着公司整体的组织架构出现了变化，对于房企转型医美后该如何进行组织管理，在行业风口面前，奥园美谷将如何把握机遇进行发展呢？

对此，娄珺认为，这是个大问题，先看懂行业，再定下战略，再打造组织架构，再寻找行业内的优质人才，但这里面的每一步都是过滤器，都会过滤掉没有诚意在产业里发展的投机者。

据了解，医美产业链的上游主要为医疗器械生产商和耗材商；中游主要是整形诊所、整形医院、美容院；下游主要是医美的导客平台。终端主要是消费者。

艾媒咨询数据显示，在中国，医疗美容机构主要分为公立医院和民营机构两大类，其中民营机构包括大型连锁医院、中小型民营整形医院和小型民营诊所三个小类。数据显示，2019年中国医美店铺数量超过140万家，具备医疗美容资质的机构约13000家，医美行业“黑机构”问题仍然严重，经估算有超过80000家属于非法经营医美店铺。

由此可见，奥园美谷从医美中游切入的赛道也是竞争最激烈的区域，奥园美谷在并购的同时也应注意提升自身的核心竞争力。

她建议，奥园美谷可以摸索一整套的范式，将之前比较散的业态进行标准化操作，将定价和宣传确定下来，然后带动周边乃至全国其他的门店来全面提升。此外，还可以采用统一的门诊运营管理系统，这一点可以参考口腔，从发展速度来看，医美比口腔快，但是发展的标准化和规范化，口腔比医美好。

中国企业资本联盟副理事长柏文喜建议，医美业务的盈利点一方面在医美服务的本身，另一方面还在医美康复和服务于医美的金融业务等。公司转型需要充分研究拟进入行业的发展状况、竞争格局与未来走势，选准着力点和进入策略，并结合自身的资源和能力来迅速形成业务规模和行业竞争力，并构筑起产业护城河以发展出自身的核心竞争力。

小区发展非常成熟，生活便利，周边配套齐全，中小学，幼稚园，体育馆，，美食娱乐，一有尽有。

基本信息

小区地址：西园路

物业类型：普通住宅物业费：暂无资料物业公司：佳乐物业管理绿化率：20%容积率：19房价走势

船房小区10月均价7403元/平米，比9月上涨083%船房片区板块10月均价7673元/平米，比9月上涨056%周边配套

学校昆明八中初中部、育婴宝艺术幼儿园、昆明中山幼儿园、爱琪国际幼儿园、童学馆、爱琪儿童潜能开发中心、省广电局船房幼儿园、昆明市雨彤幼儿园、童心幼儿园、苗苗幼儿园；交通安康路口(93;93;95;95)、刘家营新区(156;156)、船房小区(75;75;80;80;93;93;156;156)、刘家营(93;93;95;95;156;156)、西华园(22;22;51;51;75;80;80;183;183;184)、西华路(4;4;181;181;183;183;184;184)、福海(51;51)、西华北路(62;62;185;185)、西园南路(95;95;97;97)、西华小区(4;4;22;95)；购物华联便利超市西坝店、鸿鑫超市、益家人超市安康店、足达超市、滇游平价超市西坝分店、欣旺超市、联合一百云NO0066、旺和超市刘家营店、乐万家水果便利超市、足达便利店；华丰、华丰、君安张玲口腔诊所、云南四建卫生所、维美口腔门诊部、昆明医学院第二附属二部、福济堂诊所、西山区信实中西诊所、昆明复美白癜风、昆明邦爱颈肩腰腿疾病专科；美食重庆老灶火锅、菜园门、玉溪招记香草火锅西坝店、伊天园美食连锁集团、崔雄文美食、天下一家美食城、聚宾川菜酒楼、民园糊辣鱼(西华北区店)、郭记狗肉馆(西坝店)、四季春旗舰店；银行中行西坝支行、农行西坝支行、工行西坝新村储蓄所、民生银行西园路支行、民生银行ATM、兴业银行ATM、富滇银行汇元支行、富滇银行汇元支行、中信银行ATM、农村信用社西坝分社；娱乐活动内部配套:幼儿园：爱琪幼儿园商场：安康农贸市场银行：中国银行、富滇银行、建设银行、民生银行：滇大医学门诊、脏病其他：红8商务酒店；

母婴用品店在经营的过程中，很多经营者想利用活动来提高店里的营业额，想法是好的，但如果不知道活动背后的意义，也是很难做成功的，有的经营者只是为了活动而去做活动，失去了活动的意义，一种错误的认知就是，有活动才有销售，没活动就不行，而对于营销活动的目的并不明确，一些细节问题也考虑不周，导致活动的效果并不理想，一场活动下来，消耗了大量的人力、财力、物力也消耗了经营者的精力，活动的后的业绩却不能弥补，很是尴尬，那么这种局面该怎么改变呢，就让香港3861开店专家为大家分析一下原因吧。

很多母婴用品店经营者一直在探究什么样的活动方式和活动形式能够吸引消费者，能够给门店带来客流和人流，有时候甚至恨不得撬开几个消费者的脑袋，问问他们需要什么，想要什么也许这样自己才不会太累，问这样的问题并不奇怪，这说明我们根本没有抓住消费者的需求，在做活动的过程中存在很大的盲目性，活动目标不精准等等。

而原则上通用的某种形式是不存在的，如果存在，那么所有的门店都用这样的活动形式不就好了吗那市场上也就不存在什么竞争了，大家也就不愁生意怎么做了。

在规划活动方案的过程中，带着目的性去做活动，同时还要设立一个活动效果好与不好的一个评判标准，及时对活动进行总结。

要思考一场活动做得好与不好好在那些方面哪些内容哪些活动版块设置的非常成功，客户也非常接受，那些活动很吸引消费者，这些优点的地方要及时去总结留存。对于不好的地方，我们要去反思，是活动时间设置的不合理还是宣传的工作没做到位;是活动的力度不够，不吸引人还是活动的传达有问题，消费者难以理解;是活动的执行出了问题还是方案本身的不合理，等等有太多的因素需要我们去总结和发现。

对于一次完整的活动来说，对于活动的总结也只是第一步而已，活动中总结出的做得好的地方，我们应该怎么去维护下一场活动如何依据本次的方案去衔接也达到这样的良好效果对于活动中做的不好的地方，我们要去思考是那些工作没做到位，欠缺宣传，没有惠及到大多数的客户群体，是不是应该针对性的去加强宣传。

作为母婴店的经营者不能只看活动的结果，一些在活动中做的不好的细节地方，也要花时间去分析去改变，争取下次做的更好，让来店消费的顾客享受高质量的服务，而不是放置不管不问。

如何做好母婴店的营销活动，看了上述内容，相信各位老板知道该怎么做了吧，结果虽然很重要，但在一些细节上也要重视起来，并及时的做出改变。