房地产电话销售技巧及话术？

一、要克服自己的内心障碍，

有些人在打电话之前就已经担心对方拒绝自己，遭到拒绝后不知该如何应对，只能挂断电话，甚至有些人盼着电话快点挂掉、无人接听，总是站在接电话人的角度考虑，想象他将如何拒绝你。如果这样想，就变成了两个人在拒绝。那打出的电话也不会收到预期的效果。克服内心障碍的方法有以下几个：

1）摆正好心态。做销售，被拒绝是再正常不过的事情。不正常的是没有人拒绝我们，如果那样的话，就不需要去跑业务了。要对自己的产品和服务有百分之两百的信心，对产品的市场前景应该非常的乐观。别人不用或不需要我们的产品或服务，是他们的损失。同时，总结出自己产品的几个优点。

（2）善于总结。应该感谢，每一个拒绝我们的客户。因为我们可以从他们那里吸取到为什么会被拒绝的教训。每次通话之后，都应该记录下来，他们拒绝我们的方式，然后，我们再总结，自己如果下次还遇到类似的事情，怎样去将它解决。这样做的目的是当再次面对通用的问题时，有足够的信心去解决，不会害怕，也不会恐惧。

(3) 每天抽一点时间学习。学得越多，会发现知道的越少。学习的目的不在于达到一个什么样的高度。而是给自己足够的信心。当然应该有选择性的学习并不是什么不知道的都去学。打电话之前,把想要表达给客户的关键词可以先写在纸上,以免由于紧张而"语无伦次", 电话打多了自然就成熟了。

二、明确打电话的目的

打电话给客户的目的是为了把产品销售出去，当然不可能一个电话就能完成，但是电话要打的有效果，能够得到对我们有价值的信息。假如接电话的人正好是负责人，那么就可以直接向其介绍公司产品，通过电话沟通，给其发产品资料邮件、预约拜访等，如不是负责人，就要想办法获得负责人姓名、电话等资料，然后和其联系发邮件、预约拜访。所以说打电话给客户不是目的，而是联系到目标客户，获得面谈的机会，进而完成销售

三、客户资源的收集

既然目的明确了，那么就是打电话给谁的问题了，任何行业的电话销售都是从选择客户开始，电话销售成功的关键在于找对目标，或者说找到足够多的有效潜在目标客户，如果连这点都做不到，是根本谈不上创造什么良好的业绩的。在电话销售过程中，选择永远比努力重要，一开始就找对目标虽然并不代表着能够产生销售业绩，但起码获得了一个机会，获得了一个不错的开始。

选择客户必须具备三个条件：

1、有潜在或者明显的需求；

2、有一定的经济实力消费你所销售的产品；

3、联系人要有决定权，能够做主拍板。

四、前台或者总机沟通

资料收集好了，就是电话联系了，这时候会发现很多电话是公司前台或者总机，接电话的人不是所要找的目标，准备的一大套销售话术还没讲就被拒之门外，那么就要想办法绕过这些障碍，绕过前台的话术：

1在找资料的时候，顺便找到老板的名字，在打电话的时候，直接找老总，若对方问到你是谁，你就说是其客户或者朋友，这样找到的机会大一些。

2多准备几个该公司的电话，用不同的号码去打，不同的人接，会有不同的反应，这样成功的几率也比较大。

3随便转一个分机再问（不按0 转人工），可能转到业务员那里或人事部，这样就能躲过前台。

4如果觉得这个客户很有戏，就不要放弃，可以找另外一个同事帮你打，顺便考考同事，也可以学到新的方法

5以他们的合作伙伴的身份，例如:你好，我这是XX公司，帮我接一下你们老板，昨天我发了份传真给他，想确定是否收到。

6不知道负责人姓什么，假装认识，比如说找一下你们王经理，“我是XX公司XXX，之前我们联系过谈合作的事。如回答没有这个人，可以说：哦，那是我记错了，他的名片我丢了，请告诉我他贵姓，电话多少？”

7 别把你的名字跟电话号码留给接电话的人。如果负责人不在或是没空，就说：没关系，负责人一般什么时候在呢？您看我什么时候方便打过来，要不我下午再给您打？这样接电话的人就很难再拒绝你了。

五、成功的电话销售开场白

历经波折找到你的目标客户，必须要在30秒内做到公司及自我介绍，引起客户的兴趣，让客户愿意继续谈下去。即销售员要在30秒钟内清楚地让客户知道下列三件事：1、我是谁，我代表哪家公司？2、我打电话给客户的目的是什么？3、我公司的产品对客户有什么用途？开场白最好用最简短精炼的语句表达自己的意图，因为没人会有耐心听一个陌生人在那发表长篇大论，而且客户关心的是这个电话是干什么的，能够给他带来什么，没有用处的电话对任何人来说，都是浪费时间

六、介绍自己的产品

电话里介绍产品要抓住重点，突出我们的产品特色，吸引客户：例如房子周边环境好、交通发达、价格合适等。

七、处理客户的反对意见

介绍产品时会遇到客户的拒绝、质疑，但是要保持好的心态，同时对客户提出的拒绝、质疑能够想出应对的话术。客户的反对意见是分两种：非真实的反对意见和真实的。

（一）非真实的反对意见有几种：

1、客户的习惯性拒绝，大多数人在接到推销电话时，第一反应是拒绝，这种客户就要转移他的注意方向，我们是走的团购路线，产品不是卖给他自己，作用是能够提高他的员工工作积极性，维系好他的客户关系，带来更大的企业效益。

2、客户情绪化反对意见，我们打电话给客户的时候，并不是很清楚客户现在到底心情是好还是坏，适不适合现在进行沟通。所以可以从客户的语气及态度听出他是否有情绪，倾听他的抱怨，帮助他化解了烦躁的心情，那么在以后的沟通中，客户也会对你的善意表示回馈，要学会倾听，电话销售人员会有相应的回报。

3、客户好为人师的反对，客户指出你的观点或者产品不足的地方，并不是真的不满意，客户自己也清楚这个世界上没有十全十美的产品，他只是想要告诉你自己有多厉害、多懂行。我们可以赢得和客户的争论，但是会输掉销售的机会。销售人员所要做的事情就是闭嘴，对客户的不同看法洗耳恭听。然后对他的看法表示赞同：“恩，您说的很有道理，什么产品多少都有瑕疵，听您这么说，让我学到了很多”。然后再提出自己的不同意见，这样既满足了客户的虚荣心，也达到了自己销售的目的。

（二）真实的反对意见主要包括两个方面：

1、需要方面，有几种表现形式

（1）“暂时不需要，有需要我会打电话给你的”这样的回答，可能是我们的开场白没有吸引客户，那么我们就要调整话术，重点讲我们产品能给他带来什么，比如：您看马上过年了，您公司肯定要给员工发福利，老客户也要维护好关系吧，员工福利能够提高员工工作积极性，客户礼品能够增进客户合作关系，您用不多的投入，就能够获得巨大的收益，来年您的生意还不是越做越好。

（2）“你先发份传真、资料过来看看，到时候再说”这样的回答只是给我们下次打电话留下机会，那么我们就要考虑下次打电话时，怎么样吸引客户的关注了，不能太急。（3）“我还要考虑考虑”、“再商量商量”这样的回答，我们就要找到客户“考虑”的真实含义了，可以询问：您是担心哪一方面？这样好了，我带着产品和资料去您那，您好做个直观的了解。最好是约面谈，问清原因找出解决办法

（4）“我们已经有合作伙伴了”这个时候千万不要贬低对方的合作伙伴，你贬低对手，就等于贬低你的客户，结果适得其反。你可以这样说：哦，那先恭喜您了，不知道与您合作的是哪家公司？作为同行我们可能了解的比较多一点，也许有什么能够帮助您的地方？如客户感兴趣，可以给其分析下你的对手的优势，然后说出你产品的不同之处，引起客户兴趣，然后再提出约见下，让你的客户了解下产品，多个选择也不会对他造成什么损失。

（5）“我现在很忙，没有时间和你谈”，这种答复我们可以这样回答客户：没关系，您看明天下午方便的话，我带资料去您那拜访一下，具体的咱们见面谈。如果客户还是拒绝，那就告诉客户先给他发个邮件，约个下次联系的时间，给客户个缓冲期。

2、价格方面的反对，电话沟通，尽量避免谈价格，如非要报价格，可以报一个大致的价格，尽量报一个范围，而不是准确的价格，便于和客户讨价还价。

八、约客户面谈

我们打电话的最终目的是销售我们的产品，这就需要和客户坐下来面谈，所以打电话的成功与否，就是看能否约到客户对其上门拜访。任何一个客户都不可能是一个电话就谈成的，也许第一次没有约成功，但是我们可以给自己留下后路，可以这样说：XX总，您看这样好吧，明天下午我带着产品和资料去您那一趟,… 哦，明天您没时间啊，那您看周三下午方便吗？不会耽误您多少时间，周三下午您几点有时间… 好的，那周三见吧，到时候给您电话。

约见成功，打电话的目的就达到了，下面的事情就是准备材料、样品上门拜访了，这才是真正的销售开始，怎么样取得面谈的成功，才是对一个销售人员的销售能力的考验。

美术艺术行业课程顾问话术心得：家长对艺术教育不关心怎么办　　对于非传统科目的教育培训机构来说，在市场推广与家长沟通的环节过程当中，最难突破的点自然就是很多家长对非传统科目的轻视。往往认为学校不考的科目，孩子就没必要花钱去学。这也是当前很多欠发达地区的家长普遍认识。

　　那么对于课程顾问来说，面对家长的冷漠，我们应当怎样向家长解释，并阐述孩子学习美术类课程对孩子成长带来的优势呢我们只有提出我们的卖点并刺激家长的痛点，才能使家长改变传统的刻板观念。

　　下面，我就和各位老师分享一篇孩子针对艺术类课程学习的意义，希望能够给从事艺术教育行业的咨询老师们带来一些启发。

　　美术艺术行业课程顾问话术心得：参与艺术教育对孩子成长的好处

　　成功教育网

　　记忆能力的提高

　　也许看到孩子毫无“艺术感”可言的绘画，大人们的第一反应是“信手涂鸦”，这无可厚非，如果小孩的绘画完全符合大人门的审美观点，那样就说不上“想象”了，如苹果，因为“模仿”的苹果算不上真正的再创造。但是这并不表示孩子的绘画作品是没意义的，只是在我们成人思维里缺少对孩子作品的理解成分。在他们看来，一个小圈圈就是一片云朵、一个人物形象，几个粗细不均的线条就是一栋房子、几棵树，如果我们细心观察，古人最早用的甲骨文就像是小孩的“无意识记忆”!

　　孩子们将自己在感受外物时储存在脑海里的记忆翻找出来，然后以“稚嫩”“天真”的方式抽象地表达出来。甚至有心理学家认为，孩子们在5岁以前的创作性是最高的，几乎能等同于绘画大师。他们的绘画内容并不是虚无的，是对现实的一种记忆恢复，只是表现方式不是我们成人惯有的接受方式而已。

　　观察能力的提高

　　当您的孩子乐滋滋地指着自己画中的“小古怪”说这是超级~，那是无敌~时，不要用满带不信任的眼神打击他。虽然画面有些混乱、形状有些离谱，可你有没有发现，这些日常生活中我们因常见而不屑一顾的事物，是以怎样的角色或姿态出现在他感知的世界里呢

　　其实这就是孩子观察能力的表现，不受固定格局限制的他们能注意很多大人已经无法注意到的细节，他们的内心世界有时候比大人的还敏感细腻呢。

　　想象能力的提高

　　为什么我们总是很难看懂孩子画的是什么呢

　　因为我们跟孩子的想象力、认识能力有差别。成人都喜欢规矩、真实的东西，而孩子的世界里充满了童话般的烂漫，花儿会唱歌，太阳长胡子，小兔子拿着气球，电视机长着两只手……这正是想象力的最好表现。

　　同时，对色彩的运用更能显出孩子们大胆的想象力，他们按照自己的兴趣、意愿随意涂抹颜色，红色的小人儿、绿色的房子、蓝色的小猫……不过不要用“离谱”去理解他们看到的世界，因为在他们眼里，世界本来就是丰富多彩的。

　　情绪的及时宣泄

　　著名教育家迪斯特·韦赫指出：“画1小时画获得的东西，比看9小时获得的东西还多。”这也是为什么很多心理学家有时候治疗病人的时候要先让病人画幅画的原因。在儿童心理学里也有这一项，通过对孩子的绘画分析，就能得出孩子的情绪、心理疾病根源。

　　孩子有着天性的童趣和强烈的表现欲，他们的喜怒哀乐跃然纸上。在他们还不能用丰富的语言来表达内心世界时候，通过手脑结合的方式——绘画便产生了。也就是说，其实每一幅画都是孩子真实内心思想的写照，是孩子情绪的外在表现。告诉您一个小秘密：如果孩子的涂鸦中线条生硬、混杂、重叠，颜色暗淡，这些说明此刻他或许正有不良情绪。相反，如果孩子的涂鸦线条柔和、丰富，颜色明快，则表示孩子的情绪是健康的，心情也不错。

　　绘画使左右大脑一起“开工”

　　在日常生活中，动手能力主要开发的是人的左半脑，思考画什么，怎么画，以及对手部运动的控制，这些都会促进左脑的智力开发。

　　在绘画的时候，孩子无意间培养了对颜色、形状、空间位置的判断认知能力，这些对右脑智力的开发很有益处。

　　所以说，绘画可以同时活动左右大脑。在不断绘画创作的过程中，孩子们会不断打破原有的思维和定式。当接受到外界的新鲜事物时，灵感一触即发，左右大脑同时“开工”。

　　绘画过程锻炼孩子的种种能力

　　从简单涂鸦开始，孩子就在不断创新，从最开始运动轨迹的线条到有意义的形状，再到颜色，再到内容，创造力可以无限发挥。

　　从大量的儿童绘画作品和儿童绘画过程中我们可以了解到，孩子绘画是一种加强记忆力，促进孩子观察力，培养孩子想象力的过程。它是由微妙精细的观察能力、形象的思维能力、高效的记忆力、创造的想象力，再加上手的协调运动和丰富的表达能力组成的。这些能力可是补品不能轻易办到的啊!

　　绘画是一种表情达意的形式　　绘画也是一种艺术，它跟音乐、舞蹈一样富有魅力，可以说是人类表情达意的一种形式。无论是孩子的还是成人的绘画作品，都附带了个人感情因素在里面。要知道，没有感情的作品是僵硬死板，无生命力的。所以，要想您的孩子从小具有艺术细胞，不妨让他试试!当然，“兴趣是最好的老师”也不能忽视。

团队的状态。投资者除了关注项目本身，更关注的是创业团队，如团队的合作协调、团队的创新理念、团队的勇往直前、团队的学习能力、团队的凝聚力、团队的整体素质、团队构成的搭配等。所以创业者越是在早期创业的阶段越是不可以花费太多时间和精力去融资，先自己做出点成绩出来，相信资本会注意到你的，千万不要将融资当成是求帮扶，因为没有投资人会愿意做一个雪中送碳式的投资人，他们只想也只会做锦上添花的事。

从投资机构处获得融资是认可度最高的融资方法，几乎所有的互联网企业都是通过从投资机构获得融资来发展的，而知名的红杉资本、IDG、真格基金、达晨创投等等，过去作为一个创业者要获得类似的投资是比较容易的。然而，很多创业者并没有项目融资的经历，也不了解融资合需要做那些事情，有关融资的事项，最为熟悉的也仅仅是先要制作一份BP（商业计划书）。大多数互联网创业型项目的创始人和团队对用户和趋势的把握还是非常精准的，但缺乏的是整个项目的整体定位，痛点，解决方案，价值系统的塑造和形象的把握。

进行债权性融资。债权性融资成本较股权融资低，是我国较为普遍的一种融资形式。对创业者来说，可以向亲朋好友借款或者尝试向银行贷款。当然创业公司想获得银行贷款还是比较难的。有条件的也可以尝试通过私募债等形式进行融资。

项目的先进性、未来的竞争力、市场占有率及辐射能力。如：你的项目在未来3—5年的生命力如何？技术或服务能否被他人替代？市场营销竞争能否具有辐射与扩展能力？营销模式能否复制等。