买房注意事项都有什么

　　一、买房、签约时应注意：

　　1、尽可能买现房或准现房。这样可以避免不少风险，如：窗台的高低、净高太低、阳台设计不合理、房屋太小、管道设备层、房屋烂尾、室内有害气体、改变房屋结构、裂缝等表面质量问题。

　　2、争取一步到位直接签订合同，不要交定金，也不要签订认购书等，否则，容易被动和受制约。实在要交定金，也不要交太多。虽然在签订正式合同之前，从法律上一般定金是可以退的，但大家不要给自己添麻烦。

　　3、按照法律规定，将开发商在楼书或广告中的承诺写进补充协议。如果开发商不同意写，事前可准备一部小录音机，将开发商的口头承诺录下来。

　　4、签订合同时，按照法律规定，同时也签订物业管理协议，以防办理入住时物业管理费发生变化（涨价等）。

　　5、列明应交费用清单，避免乱收费。

　　6、注意律师代表谁？目前在房地产领域，办理房地产业务的律师有3种，其中包括：开发商的律师、银行的律师、业主的律师。只有业主自己聘请的律师才能替业主自己说话。

　　7、签订尽可能详细的补充协议（注意审查出卖人提供的补充协议），或集体签约；并写明如何承担违约责任，退房或不退房。退房包括哪些费用？不退房如何承担违约责任？很多业主合同签完后，除了自己的签名是自己的以外，其他文字都是别人的字体，这样太被动。

　　二、收楼时应注意：

　　1、根据合同列明的交楼时应提交的相关文件，如：测绘部门实测面积文件、《北京市建设工程竣工验收备案表》、《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》等进行验收，据此办理入住手续。实在不行则注明“室内情况尚不清楚”，避免既成事实。

　　2、根据合同列明的交楼标准实地进行验收，并在办理入住手续时注明相应的问题。如果不让您入室查验，则注明“室内情况尚不清楚”，避免既成事实。

　　3、注意相互联系，为业主委员会的建立打下基础。

　　三、发生纠纷时应注意：

　　1、从签约的开始就要注意留好证据，要尽可能多地收集对方的书面材料。

　　2、确定正确的诉讼策略，如：先行政诉讼还是先民事诉讼？这是决定官司成败的关键。

　　3、可能的情况下，发挥集体的力量或请消协或媒体介入。

　　北京市英岛律师事务所　　　邓泽敏

　　买房注意事项

　　律师在此提醒，购房人一定要签订《商品房买卖合同》，要把开发商发布的商品房销售广告和宣传资料所明示的事项在合同中加以约定。此外，在开发商交房时还应注意以下问题：

　　1要看交付给你的商品房和合同签订的要购买的商品房是否一致，其结构是否和原设计图相同。房屋面积是否经过房地产部门实际测量，与合同签订面积是否有差异。

　　2要看所购商品房整栋楼的《北京市建设工程竣工验收备案表》，有此表方能说明该栋楼已经有关部门验收合格。

　　3要和开发商共同对所购商品房进行验收交接工作。这是一项细致工作，如果购房人不懂工程质量等相关知识，最好找懂工程的朋友来共同完成，以便及时发现问题。有《北京市建设工程竣工验收备案表》说明整栋楼是合格的，但不意味着购房人所购买的这套房没有质量问题。

　　4要向开发商索要《质量保证书》和《住宅使用说明书》，以便日后出现质量问题按约要求维修。

　　5签订合同要注明房屋缩水要开发商赔偿，所交大定金可以退还（法律规定），会所应由开发商承担，不在业主的公摊中。

　　那么，业主如发现购买的商品房有质量问题能不能退房呢？如果购买人和开发商在退房问题上不能达成一致，那么按照《商品房销售管理办法》的规定只有以下四种情况可以退房：一是套型与设计图纸不一致；二是开发商擅自变更规划设计；三是面积误差绝对值超过3％；四是商品房确属主体结构不合格。具备上述条件之一，如果开发商不同意退房，购房人可向有管辖权的人民法院起诉，要求开发商退房；如果不具备上述条件，出现质量问题只能要求开发商维修，因此造成损失的由开发商赔偿。

　　户型 比什么都重要

　　考虑以下五大因素，即：一看地段，二看户型，三看房价，四看环境，五看服务。顾名思义，地段指的是楼盘所处的地理位置。严格来讲，其中还应该包括该楼盘周边的配套设施等；户型和房价自不必过多解释。环境和服务，指的是楼盘周边环境、区内环境和物业服务了。之所以“地段”会排于“老大”地位，是因为地段决定着楼盘的身价以及增值潜力的大小。仔细分析，凡是身价居高不下的楼盘，其交通、购物、就医、上学、休闲、娱乐一定是非常方便的，而这种优越地段，往往又是开发商确定自身身价和衡量自身销售成功与否的有力筹码，亦是吸引众多购房者眼球的一把“上方宝剑”。故而，有房地产巨头感慨地说：成功的房地产开发，除了地段，还是地段。

　　其实，随着近年来城市功能的不断转变以及城市交通的快速发展，你就会发现“距离”已不再成为居住的首要问题。特别是随着“居住郊区化”这一浪潮的袭来以及城市有车族的迅猛增长，“地段”已不再具有昔日那诱人的魅力。有专家分析，随着城市的迅猛发展，人们不再把住宅仅仅看做是一个只供吃、住的场所，而会更加注重私人空间的个性化、人性化及舒适度。住房，也不再仅仅是体现居住功能，更多体现的是享受功能。可以说，户型的优劣，不仅直接关系着人们日常生活的品味，也直接关系着人们一生的生活质量。

　　劣质户型 购房者一生的痛

　　在记者采访的过程中，其实也听到不少购房者反映关于残次户型的问题。西安市民赵先生告诉记者，两年前他在东郊花20多万元买了一套房子，房子的客厅里没有窗户，白天晚上都得开着灯。当时图的就是便宜，没考虑太多就买下了。可入住不久便发现了客厅没有窗户的缺点：一是白天客厅里见不着丝毫的阳光；二是空气沉闷不流通，总给人一种压抑感。想买新房又无经济实力，不买新房又总觉得住着不舒服，弄得进退两难。事实上，有赵先生这种尴尬遭遇的人并不在少数。记者也亲眼见到过不少这样的户型，譬如东二环附近有一家楼盘，该楼盘是专门聘请外国人设计的，整体设计简洁、明快，大大的观景窗，间间有阳光，纯正的南北通透式户型。但其有一种户型的厨房，窗户高约90厘米，宽却不过50厘米，致使整个厨房出现了“半阴半阳”的情况，让人觉得很不舒服。一些购房者看到这扇窗户之后，便纷纷打了退堂鼓。还有南郊某一高档别墅，号称其户型“南北通透、干湿分离”，但其二层下一层的楼梯顶却设计得很低，不弯腰就下不去，稍不留意就会碰头。连开发商自己都说：“一点缺陷，造成了上千万元的损失”。

　　再如，有些户型把卫生间设计在了门口，回家一开门便是一股臭味扑鼻而来；有些还将卫生间与厨房设计在一起，或设计成门对门等等，均让人难以适应。业界人士常说一句话：“一件衣服买坏了，我们可以扔掉重新买；可一套房子买坏了，对于中国大多数普通家庭来说，要重新购买可并不是件容易的事。如果再遇上糟糕的户型，它真是你一辈子的痛……”

　　细细分析，此话并非没有道理。户型中的缺陷犹如玉石中的瑕疵，有瑕疵的玉石终归算不上是块好玉，劣质户型亦如此。

　　阳光 鲜氧 风景

　　时尚户型的标签

　　近年来，新型户型不断涌现，让人目不暇接，但它们似乎都朝着一个方向努力，即向超大落地窗、间间见阳光、南北通透、干湿分离、户户可观风景方面靠拢。一些空间局促、超长走廊等劣质户型也随着消费者住房消费需求的提高及理性化渐渐没有了市场。其实，稍做分析就可以发现其中奥妙。这是因为，随着现代人生活节奏的加快和工作压力的加大，家已成为了一个可以完全放松身心的地方，故而人们对家的舒适性也提出了更高的要求。超大落地窗的出现，不仅可以保证主人有开阔的视野，能观赏到更为广阔的风景，也可以保证房间有充足的采光和通风条件，能享受到更多的阳光和新鲜空气。应该说，这一潮流正好迎合了现代人的生活节奏。试想，清晨你捧上一本时尚杂志和小说，斜靠在床头，几缕阳光透过斑驳的树梢和晶莹剔透的超大玻璃窗温柔地打在你的脸上；或者听着轻柔的萨克斯音乐，看着窗外银线般的雨丝打在白杨树梢那层层叠叠的嫩绿色的树叶上，想必，这一幕，对谁来说都是一种惬意的享受。

　　一生中，对于大多数中国人来说，可能有一半以上的时间都是在家中度过的。随着人们生活、工作方式的改变，家已不仅仅只是居住、吃饭、休闲的场所，也渐渐会成为家庭办公一族的又一办公空间。由此以来，人们在家中呆的时间将会更长。那么，如何才能使家成为自己完全放松身心的温馨港湾，而不至于使家变成束缚人性的一个牢笼？也许，只有从选择户型这一步做起，才是最为明智的选择。诚然，地段、房价、环境和服务都很重要，但对于购房者自身而言，户型才是自己选房时的重中之重，只有户型选好了，才能少了更多的遗憾；只有户型选对了，也许才能少了你一生的隐痛……

　 房地产策划书范文 （一）

　营销概况：

　房地产系不动产的商品概念，与其他商品有着本质截然不同的区别，不同于买件衣服那样随心所欲，这是因为买房子价位高，耐用性长。买主务必经过审情度事、权衡利弊的反复斟酌才能作出决定，而且反弹心理很强，稍有不称心就会改变主意，买主思考的问题，内容丰富，错综复杂，既要考虑得天独厚的地理条件，又要科究优雅舒适的自然环境，楼质、交通、音贝、污染、安全等诸方面的慎之有慎。由此可见房地产营销深度广，难度大，负荷重，企求在房地产营销上取得卓然显著的成效，并非轻而易举、弹指一挥间，必须加强重视大脑智力投资的力度，具备冰冻三尺非一日之寒的韧劲和毅力。

　二、创意理念：

　房地产营销策划方案要达到尚方宝剑的强大韧劲和力度，必须在创意理念上形成：

　1、具有高度的自信野心；

　2、富于竞争，且乐此不倦；

　3、头脑敏锐，不拘传统；

　4、感性认识和理性认识相处融洽；

　5、注重历史，尊重现实，睽重未来。

　三、构思框架：

　1）以塑造形象为主，渲染品味和意念；

　2）展现楼盘的综合优势；

　3）体现楼盘和谐舒适生活；

　4）直切消费群生活心态。

　四、实战流程：

　1、形象定位：

　对楼盘的综合素质进行整体概括，揭示楼盘从地理位置、物业档次到设计思想、具体细节等到方面的高起点定位。所谓高起点完全可以从楼盘的整体设计中体现到：吸取园外、境外高档物业经验，处处顾及住户需要，大到小区环境规划设计和公共空间的审美安排；小至空调机位、公共过道采光以及住户户型设计等等,都进行精碉细凿，力争完美。

　好东西总有不同之处，因而“不同”二字构成了楼盘这一高档物业的形象基础，使它有机会从众多物业中脱颖而出。比如：地理位置不同，交通条件不同，物业品质不同，发展商信誉不同，人均拥有空间不同，升值潜力不同，车位数量不同，小区规划不同。这“八种不同”的明知故问句子成为开发商向楼盘消费对象阐述物业优势的重要线索。

　2、主要卖点：

　对楼盘进行全面分析研究，概括为四个方面的卖点构成：

　1）地理位置；2）、楼盘设施结构；3）、楼盘做工用料；4）、户型设计。突出明显优势，这是楼盘消费者最关心的物业指标。

　3、绘制效果图：

　根据开发商的条件和推广需要，分别绘制整体效果图、多层单体效果图。绘制效果图要强调公共空间开阔、细节丰富、品味高，因为楼盘的销售，需要启动购楼者对未来的想象，无数事实范例证明，精美的效果图对营销起了事半功倍的决定性作用。

　4、广告诉求点：

　1）阐述楼盘的位置；2）阐述楼盘所在地的历史渊源；3）阐述楼盘交通条件；4）阐述楼盘人口密度情况；5）阐述楼盘的升值潜力；6）阐述楼盘开发商的信誉；7）阐述楼盘的背景；8）阐述楼盘的舒适温馨；9）阐述楼盘的实用率；10）阐述楼盘的付数计划；11）阐述楼盘的品质；12）阐述楼盘的深远意义；13）阐述楼盘的物业管理有什么不同。

　5、广告阶段划分：

　对楼盘的品牌推广是一个长期的行为，应有战略的考虑，从而使每一期广告都变成一次品牌的积累。都成为对楼盘形象的一次重要投资。其广告推广大致划分为三个阶段：

　第一阶段（预期到首期交楼入住）：此阶段广告宣传以建立品牌知名度和促进销售为目标，从而尽快奠定楼盘在人们心目中的品味、档次和形象。此阶段广告费用投入相对较大。

　第二阶段（首期交楼至二期完工）：此阶段以品牌维持为目的，稳固楼盘高档物业的品牌形象。同时促进销售。此阶段广告费用投入相对较少。

　第三阶段（二期工程交楼至整体竣工）：此阶段的广告任务重点是维持楼盘的良好口碑，可结合已经入住的众多住户来谈论评估本楼盘并通过口碑带动销售，完成售楼收尾工作。此阶段广告费用投入为中等不平。

　总体上看，楼盘全程广告投入曲线呈马鞍形，这是根据各销售期要求和工程进程不同阶段而得出的较合理的分配方案。当然，每个阶段中的广告及发布，应依据具体情况灵活使用和调整。

　6、广告表现：

　在楼盘预售及正式展销前，应设法积蓄气氛，设计一个别开生面、形式独特的揭幕仪式。在预售参观登记前一周，更新目前围在售楼部和样板间外侧的围布。直到预售和开幕式当天隆重揭幕，让优雅美丽的楼盘示范间瞬间呈现在大众及过往行人面前。届时，乐队奏出美妙动听的西洋乐曲，嘉宾云集，参观人流穿梭样板之间，惊羡之辞不绝于耳。（具体揭幕仪式内容安排及细节，另视情策划）。

　预告广告以渲染气氛为主，配合精彩的揭幕预售仪式先期刊登。

　7、首期广告内容及时间安排：

　内部认购展示会和首期展销会定期举行，广告准备工作应在此之前全部到位，具体内容大致如下：

　①楼盘效果图。

　②楼盘售价表和汇款方式的确定与制作。

　③售楼宣传册和促销宣传单的设计制作。

　④工地围板的设计、绘制。

　⑤展销场地宣传旗帜、宣传画和横幅的设计制作。

　⑥展销场地道路指导牌的制作。

　⑦展板（两套，每套12张）的设计、制作和摆放。

　⑧影视广告创意构思及拍摄制作。

　⑨报纸广告首5期的设计、完稿及定版。

　⑩围绕展示会其它促销宣传用品。

　五、勾勒卖点途径。

　1、确立行销要求：

　楼盘行销观念着重于消费者的分布情形及需求层次，继而设计规划销售策略主题。突显出楼盘产品的价值，进而满足购屋大众独有的品味与格调。故楼盘在行销上须完全符合时代的发展，才能在市场上造成影响，成为大众争先抢购的产品，下列几点是营销方面应重点考虑的问题。

　①时代性：具有前瞻性的行销观念，符合社会形态的变革与提升。

　②生活性：完全符合消费者的生活需求，接近消费者的消费水平。

　③安全性：各项设备充实，设施完善，以强化生活安定性。

　④方便性：交通、时间、商品等方面消费及额外的需求。

　⑤舒适性：现代化的消费新空间，具有以符合人性需要为基础的品质。

　⑥选择性：多样化的产品提供多样化选择。

　⑦自由性：使生活、休闲、购物紧密结合。

　2、进行消费者背景分析：

　①选购本楼盘的动机：

　A、认同规划设计之功能及附加价值优于其他的楼盘。

　B、经过比较竞争后，认同本楼盘的价位。

　C、想在此地长久居住者。

　D、认为本区域有远景，地段有发展潜力。

　E、信赖业主的企业规模与财力潜力。

　F、通货膨胀压力下的保值心态，使其萌发购买动机。

　②排斥本楼盘的理由：

　A、消费者本人经济能力不足。

　B、比较之后认为附近有理想的楼盘。

　C、购买个体者较少，对后市看空。

　③购买本楼盘的理由：

　A、对本区域环境熟悉念旧者。

　B、满现居环境品质者。

　3、设计完美的行销动作：

　①塑造产品的独特的风格，突显产品市场上的优势与形象，使客户在选择有独特定位的产品之后，能肯定自己的'品味和地位，而造成社会影响。

　②强势吸引广大的自住型购屋客户，以单价实在、总价合理的策略，除了能吸引第一次购屋需求，亦可引导第二次购屋、换屋或投资客进场购买。

　③根据本区域的地理位置，塑造本楼盘的未来高价值及增值潜力。

　④慎选现场销售人员与严格执行个案销售讲习，销售人员除了要将房地产景气时的高姿态予以收敛，换成不卑不亢的态度外。更要以耐心、亲切、诚恳的说服技巧加上专业化素养，才能将如业主所愿的销售目标在短期之内顺利实现。

　⑤销售人员应默契配合，充分准备，以使客户在整个销售过程中确实感受到自然、亲切、实在、信任、诚实、坦诚、自尊的销售氛围。以实现“订屋便不退订”，“补足便能签约”“签约便能代为介绍朋友来买”的完善销售体系。

　六、房地产营销广告推广业务的策略：

　1、引导期：

　首先选搭大型户外看板，以独特新颖的方案引起客户的好奇，引发其购买欲

　①工地现场清理美化，搭设风格新颖清闲的接待总部（视情形需要，制作样品屋）。

　②合约书、预约单及各种记录表制作完成。

　③讲习资料编制完成。

　④价格表完成。

　⑤人员讲习工作完成

　⑥刊登引导广告

　⑦销售人员进驻。

　注意事项：

　①对预约客户中有望客户做DS（直接拜访）。

　②现场业务销售方向、方式若有不顺者要即时修正。

　③定期由业务主管召开销售人员策划会，振奋士气。

　④不定期举行业务与企划部门的动脑会议，对来人，来电及区域记录表予以分析后，决定是否修正企划策略。

　⑤有关接待中心常发生故障或较为客户在意的设施，如灯光照明亮度，冷气空调位置及冷暖度，签约场所气氛，屋顶防雨措施，展图坚牢度等均需逐一检查测试。

　⑥主控台位置及高度、广播系统音域范围及功能，控台、销售区、样品屋与模型，出入口及过道是否能使众多客户十分顺畅地经过。

　2、公开期及强销期：

　公开期（引导期之后7-15天）及强销期（公开后第7天起）。

　⑴、正式公开推出前需吸引引导期有望客户与配合各种强势媒体宣传，聚集人潮，并施展现场销售人员团队与个人销售魅力，促成订购，另可安排鸡尾酒会或邀请政经名人莅临剪彩，提高客户购买信心。

　⑵、每日下班前25分钟，现场销售人员将每日应填之资料填好缴回，由业务主管加以审查，于隔日交还每位销售人员，并于隔日晨间会议进行讲述对各种状况及有望客户追踪提出应变措施。

　⑶、每周周一由业务部，企划部举行策划会议，讲述本周广告媒体策略、促销活动（SP）项目与销售策略及总结销售成果，拟定派发宣传单计划。

　⑷、拟定派发宣传单计划表，排定督报人员表及（SP）活动人员编制调度表。

　⑸、于SP活动前3天，选定协助销售人员及假客户等，并预先安排讲习或演练。

　⑹、若于周六、周日或节日SP活动，则需要提前一天召集销售管理人员协助销售人员讲习，使其全面了解当日活动策略、进行方式及如何配合。

　⑺、每逢周六、周日或节目SP活动期间，善用3-5组假客户，应注意销售区和主控台之自然呼应，每成交一户，便由主控台主管播板，随即公司现场人员均一起鼓掌，外区人员燃放鞭炮，现场张贴恭贺红纸，使现场气氛达到最高点。

　⑻、周六、周日下班前由业务主管或总经理召开业务总结会，对本日来人来电数、成交户数、客户反映、活动优缺点进行总结与奖惩。

　⑼、实施责任户数业绩法，每位销售成员自定销售目标或由公司规定责任户数，并于每周一作统计，完成目标人员公司立即颁发奖金，以资鼓励。

　⑽、随时掌握补足、成交、签约户数、金额、日期，若有未依订单上注明日期前来办理补足或签约手续者，立即催其办理补足或签约。

　⑾、客户来工作销售现场洽定或来电询购，要求其留下姓名，联系电话，以便于休息时间或广告期间实施DS（直销）、出外追踪拜访客户，并于每日下班前由业务主管总结追踪成果，检查是否达到预期销售目标。

　⑿、每逢周日，节日或SP期间，公司为配合销售，应每隔一段时间打电话至现场做假洽订（电话线若为两条，则轮流打）以刺激现场销售气氛。

　3、持续期（最后冲刺阶段）：

　⑴、正式公开强势销售一段时日后，客户对本案之认识程度应不浅，销售人员应配合广告，重点追踪以期达到成交目的。

　⑵、利用已购客户介绍客户，使之成为活动广告。并事先告之：若介绍成功公司将提成一定数额的“介绍奖金”作为鼓励。

　⑶、回头客户积极把握，其成交机会极大。

　⑷、退订户仍再追踪，实际了解问题所在。

　⑸、销售成果决定于是否在最后一秒钟仍能全力以赴，故销售末期的士气高低不容忽视。只要脚踏实地的执行本方案，房地产营销将会立竿见影，成就颇丰。

　 房地产策划书范文 （二）

　一个好的房地产营销方案必须有一个好的计划书，以在整体上把握整个营销活动。

　市场营销计划更注重产品与市场的关系，是指导和协调市场营销努力的主要工具、房地产公司要想提高市场营销效能，必须学会如何制订和执行正确的市场营销计划。

　1、房地产营销计划的内容

　在房地产市场营销中，制订出一份优秀的营销计划十分重要。一般来说，市场营销计划包括：

　1、计划概要：对拟议的计划给予扼要的综述，以便管理部分快速浏览。

　2、市场营销现状：提供有关市场，产品、竞争、配销渠道和宏观环境等方面的背景资料。

　3、机会与问题分析：综合主要的机会与挑战、优劣势、以及计划必须涉及的产品所面临的问题。

　4、目标：确定计划在销售量、市场占有率和盈利等领域所完成的目标。

　5、市场营销策略：提供用于完成计划目标的主要市场营销方法。

　6、行动方案：本方案回答将要做什么？谁去做？什么时候做？费用多少？

　7、预计盈亏报表：综述计划预计的开支。

　8、控制：讲述计划将如何监控。

　一、计划概要

　计划书一开头便应对本计划的主要目标和建议作一扼要的概述，计划概要可让高级主管很快掌握计划的核心内容，内容目录应附在计划概要之后。

　二、市场营销现状

　计划的这个部分负责提供与市场、产品、竞争、配销和宏观环境有关的背景资料。

　1、市场情势

　应提供关于所服务的市场的资料，市场的规模与增长取决于过去几年的总额，并按市场细分与地区细分来分别列出，而且还应列出有关顾客需求、观念和购买行为的趋势。

　2、产品情势

　应列出过去几年来产品线中各主要产品的销售量、价格、差益额和纯利润等的资料。

　3、竞争情势

　主要应辨明主要的竞争者并就他们的规模、目标、市场占有率、产品质量、市场营销策略以及任何有助于了解其意图和行为的其他特征等方面加以阐述。

　4、宏观环境情势

　应阐明影响房地产未来的重要的宏观环境趋势，即人口的、经济的、技术的、政治法律的、社会文化的趋向。

　三、机会与问题分析

　应以描述市场营销现状资料为基础，找出主要的机会与挑战、优势与劣势和整个营销期间内公司在此方案中面临的问题等。

　1、机会与挑战分析

　经理应找出公司所面临的主要机会与挑战指的是外部可能左右企业未来的因素。写出这些因素是为了要建议一些可采取的行动，应把机会和挑战分出轻重急缓，以便使其中之重要者能受到特别的关注。

　2、优势与劣势分析

　应找出公司的优劣势，与机会和挑战相反，优势和劣势是内在因素，前者为外在因素，公司的优势是指公司可以成功利用的某些策略，公司的劣势则是公司要改正的东西。

　3、问题分析

　在这里，公司用机会与挑战和优势与劣势分析的研究结果来确定在计划中必须强调的主要问题。对这些问题的决策将会导致随后的目标，策略与战术的确立。

　四、目标

　此时，公司已知道了问题所在，并要作为与目标有关的基本决策，这些目标将指导随后的策略与行动方案的拟定。

　有两类目标-----财务目标和市场营销目标需要确立。

　1、财务目标

　每个公司都会追求一定的财务目标，企业所有者将寻求一个稳定的长期投资的盖率，并想知道当年可取得的利润。

　2、市场营销目标

　财务目标必须要转化为市场营销目标。例如，如果公司想得180万元利润，且其目标利润率为销售额的10％，那么，必须确定一个销售收益为1800万元的目标，如果公司确定每单元售价20万元，则其必须售出90套房屋。

　目标的确立应符合一定的标准：

　各个目标应以明确且可测度的形式来陈述，并有一定的完成期限。

　各个目标应保持内在的一致性。

　如果可能的话，目标应分层次地加以说明，应说明较低的目标是如何从较高的目标中引申出来。

　五、市场营销策略

　应在此列出主要的市场营销策略纲要，或者称之为”精心策划的行动”。在制定营销策略时往往会面对多种可能的选择，每一目标可用若干种方法来实现。例如，增加10％的销售收益的目标可以通过提高全部的房屋平均售价来取得，也可以通过增大房屋销售量来实现。同样，这些目标的每一目标同样也可用多种方法取得。如促进房屋销售可通过扩大市场提高市场占有率来获得。对这些目标进行深入探讨后，便可找出房屋营销的主要策略。

　策略陈述书可以如下所示：

　目标市场：高收入家庭，特别注重于男性消费者及各公司，注重于外企。

　产品定位：质量高档的外销房。有商用、住家两种。

　价格：价格稍高于竞争厂家。

　配销渠道：主要通过各大著名房地产代理公司代理销售。

　服务：提供全面的物业管理。

　广告：针对市场定位策略的定位的目标市场，开展一个新的广告活动，着重宣传高价位、高舒适的特点，广告预算增加30％。

　研究与开发：增加25％的费用以根据顾客预购情况作及时的调整。使顾客能够得到最大的满足。

　市场营销研究：增加10％的费用来提高对消费者选择过程的了解，并监视竞争者的举动。

　六、行动方案

　策略陈述书阐述的是用以达到企业目标的主要市场营销推动力。而现在市场营销策略的每一要素都应经过深思熟虑来作回答：将做什么？什么时候去做？谁去做？将花费多少？等等具体行动。

　七、预计盈亏报表

　行动方案可使经理能编制一个支持该方案的预算，此预算基本上为一项预计盈亏报表。主管部门将审查这个预算并加以批准或修改。

　八、控制

　计划的最后一部分为控制，用来控制整个计划的进程。通常，目标和预算都是按月或季来制定的。这样公司就能检查各期间的成果并发现未能达到目标的部门。

　有些计划的控制部分还包括意外应急计划，简明扼要地列出可能发生的某些不利的情况时公司应采取的步骤。

　8、2市场营销计划的执行

　营销执行是将营销计划转化为行动的过程，并保证这项任务之完成，以实现计划的既定目标。

　策略所论及的是营销活动是”什么”和”为什么”的问题，而执行则论及到”谁”去执行，在”什么地点”、”什么时间”和”怎么样”去执行等问题。策略与执行密切相关，策略指导着执行，如给营销方案分配一些基金，指导房屋销售人员改变推销重点，重印价格表等。另外，执行也是一种策略反馈，即预计在执行某一策略过程中会产生的因难将影响策略的选择。

　影响有效执行营销方案的因素主要有四个方面：

　1、发现及诊断问题的技能；

　2、评定存在问题的公司层次的技能；

　3、执行计划的技能；

　4、评价执行效果的技能。

　一、诊断技能

　当营销计划的执行结果不能达到预期目标时，策略与执行之间的内在紧密关系会造成一些难以诊断的问题。如销售率低究竟是由于策略欠佳还是因为执行不当呢？此外还得确定究竟应确定是什么问题（诊断）还是应确定采取什么行动的问题？对每个问题都有不同的管理”工具”组合与不同的解决方法。

　二、存在问题的公司层次

　营销的执行问题在公司3个层次的任一层上都会发生。

　1、营销功能层次

　销售、办理许可证、广告、新产品计划、配销渠道等等功能，在执行营销任务时是必须履行的。

　2、营销方案层次

　即把各种营销功能协调组合在一些，构成一整体活动。例如房屋代理商通过定价、促销和配销的整体功能活动将房屋售给顾客。

　3、营销政策层次

　这里管理部门所关心的是：引导从事营销工作的人去理解本组织的主张及其在营销活动中的作为。营销的领导艺术以及更具体的各种报酬、招聘、训练和销售政策等要素，都体现了该组织的营销文化。如果房地产公司的工作人员在与客房，开发商和其他人交易时采用社会性营销观念，就需要有达到这一目标的明确的营销政策。营销政策对能否有效执行营销方案的影响最大，其次才是执行营销功能的能力。因此，营销方案能否有效地执行，主要取决于制订和执行健全的政策。

　三、执行市场营销的技能

　为了有效地执行营销方案，公司的每个层次即功能、方案、政策等层次都必须运用一整套技能。主要包括：配置、监控、组织和相互影响。

　1、配置技能

　指营销经理给功能、政策和方案3个层次分配时间、资金和人员的能力。如按何种方式来有效配置好房地产推销人员是每个房地产公司都面临的一个共同问题。

　2、监控技能

　建立和管理一个对营销活动效果进行追踪的控制系统。控制有4种类型年度计划控制、利润控制、效率控制和策略控制。从执行的角度出发，我们主要关心的是前3种类型。

　3、组织技能

　涉及营销人员之间为实现公司目标而应具有的关系结构。掌握构成控制系统的集中化程度和正规化程度及理解非正式营销组织的地位和作用，是制定有效执行程序的重要先决条件。非正式系统与正式系统的交互作用将影响许多执行活动的效率。

　4、相互影响技能

　指公司人员之间相互影响，尤指经理影响他人把事情办好的能力。营销人员不仅必须有能力推动本组织的人员有效地执行理想的策略，还必须推动组织外的人或企业，如营销调研企业、广告代理商、经销商来执行理想的策略，哪怕他们的目标不会正好与组织的目标相同。

　组织内每个问题出现的频率，可能与企业的规模，市场位置和企业与之竞争的行业增长率有关系，而卓越的营销执行需要的在3个层次（功能、方案、政策）上的4个方面（配置、监控、组织、相互影响）的管理技能。

　四、执行的评价技能

　在市场上取得良好的绩效并不一定能证明营销执行得好。因此很难用绩效来区分策略好/执行差和策略差/执行好的情况。但是，我们可为评价一个公司的执行效果做一些基本的准备工作。要证明营销执行工作有效，应包括对下列问题的正面回答：

　1、有无明确的营销主题、强有力的营销领导和能促进和诱发美德的企业文化？

　2、公司的营销活动中有无健全的次级功能？属于销售功能的配销、定价和广告是否都管理得很好？

　3、公司的营销方案是否形成整体，并以集中的方式向各类顾客群进行营销活动？

　4、公司营销管理部门与（1）其他与营销有关的人员如销售人员；（2）公司的其他职能部门；（3）顾客与同行的相互关系是否良好？

　5、管理部门采用什么监控方法使自己不仅知道自身的活动状况，而且也知道顾客和潜在顾客的行动状况？

　6、管理部门给各种营销工作分配的时间、资金和人员是否得当？

　7、为完成营销活动和处理与顾客的相互关系、管理部门是如何组建的？是否有向顾客及同行敝开的，容易进入的”组织机构大门”？

　要将策略和执行在市场上产生的结果区分开来终究是一项因难的工作。但是，强调公司需要擅长执行营销计划和做好策略性的营销规划则会全面提高公司的绩效。

卧室放刀的讲究：

1、不要乱摆

现在收藏无非中式刀剑，日式刀剑，西洋刀剑，如果用剑架朝左朝右都对，但要是放在卧房的话刀柄朝左，朝左是以一种安静欣赏的态度去的，（刀柄在左，不便拔刀）刀柄朝右，意味着随时准备拔刀。

2、可以对着大门

刀可以挂在正对大门处，因为镇宅宝剑有着驱邪的作用，而大门又是进气出气的地方，若是把刀正对大门，则可以挡住从外面溜进来的邪气，使家人更平安，也能更好的提升我们的运势。

3、不能摆在凶位

如果刀在家里随意放在凶星的位置上，触犯了五黄、二黑和是非星，不但会影响自己的人际关系，还会影响家人的身体健康。如果最近发下自己的人脉和身体健康走下坡的运势，最好是检查一下家里的刀剪是否放在了凶星位置。

二、刀放在卧室什么地方好

1、卧室门后

在卧室的门后挂刀，一般都是能够使得自己的精神和健康变得更好的。因为大部分时候，卧室的门都是负面的气息出入的地方，如果在此挂刀，那就很容易可以产生辟邪化煞的效果，阴气也无法进入卧室，所以身体状况就会越来越健康。

2、床底下

在床底下也很适合摆放刀，因为床底下是我们常年都不会去注意的一个部位，这个部位自然很有可能会产生一些对风水影响不好的气息，甚至有可能积累阴气。所以在床底下摆放刀就可以化解阴气，能够改善睡眠，甚至还能让自己不做噩梦。

刀剑摆放家里好吗 作为装饰品，百无禁忌的，随便摆

但作为运程饰品，刀剑有辟邪挡煞的作用，也可以的

作为风水装饰的话，最好结合屋主的命理五行和房屋本身的风水格局进行配搭

找大师帮忙看看最好

合理搭配才能发挥作用的哦

仅供参考吧

要采纳哦

祝你好运！

家里放宝剑、刀好不好 没开锋的就好，我们这里的话家里挂没开锋的刀，剑是辟邪的，求采纳

客厅放刀是否好 家中摆设刀具，风水上来说作用是两面的：正面来说是镇宅辟邪，负面来说同时聚积戾气，使得房主金气过剩，多有无妄之灾。

首先，这个和房屋状况有关。一是外部自然地理环境：房屋周边的河流、山丘、高楼等建筑物；二是房屋本身的朝向、户型等；以我的房子为例，二楼小区房，坐东北朝西南，与300m外的山丘朝向一致，此山位于本城的东南出口高速路旁边，西南面多石头而东面多植被，风水上认为乃守城之狮，面朝西南，有狮子吼叫之势，其势甚雄，为顺其势，故刀具均陈列于西南面的书房(原来我的想法是放在南面的客厅)，刀具尖端不得朝向房间东北，东北面乃小儿房间，同时为吾家人健康平安之位，刀具陈列时，为缓和金气，刀具柜、架尽量不要采用金属，多采用木质，象征木，刀具旁边有时可摆放皮草或卵石，象征土，不得摆放水性之物如墨水瓶，饮水机等。一堆刀具藏品当中，必有王者，须光明正大摆放，刀尖朝户外，这样可涵养房间正气，消灾辟邪，鬼魅难入。

以上这些只是风水先生所提建议当中的几条，不过我觉得风水是研究人与居住环境相互关系的学说，且不可生搬硬套太过执着，须紧守的底线只有两点：一是家人安全，二是心理上的愉悦感。

调整家饰

尖锐的物品，例如刀剑、火器、奖牌、动物标本，都不应该挂在墙上。因为这些物品都会产生阴气，导致争吵或暴力行为。同样的也应避免摆设有陵角的台灯或装饰品。

刀剑，最好不要放到易于够到或者看到的地方，

希望我的回答能帮到你！

有人说家里放刀剑会不好，到底会不会啊，我特别喜欢龙泉剑，想买一把，但不知能不能放在家里，不挂出来， 可以放在书房，卧室客厅不能放

客厅饰物摆放风水，放刀剑有何讲究呢？ 家中摆设刀具，风水上来说作用是两面的：正面来说是镇宅辟邪，负面来说同时聚积戾气，使得房主金气过剩，多有无妄之灾。与房屋的状况有关：一是外部自然地理环境：房屋周边的河流、山丘、高楼等建筑物；二是房屋本身的朝向、户型等济攻装修网举一下房屋例子：居民小区房，坐东北朝西南，与300m外的山丘朝向一致，此山位于本城的东南出口高速路旁边，西南面多石头而东面多植被，风水上认为乃守城之狮，面朝西南，有狮子吼叫之势，其势甚雄，为顺其势，故刀具均陈列于西南面的书房(原来我的想法是放在南面的客厅)，刀具尖端不得朝向房间东北，东北面乃小儿房间，同时为吾家人健康平安之位，刀具陈列时，为缓和金气，刀具柜、架尽量不要采用金属，多采用木质，象征木，刀具旁边有时可摆放皮草或卵石，象征土，不得摆放水性之物如墨水瓶，饮水机等。一堆刀具藏品当中，必有王者，须光明正大摆放，刀尖朝户外，这样可涵养房间正气，消灾辟邪，鬼魅难入。

家里放剑可以吗？风水 可以，有很多人都有这么做，看你爱好

按照惯例，镇宅宝剑应放置于书房。具 置应放于进入书房门口的左侧。方法是悬挂。剑鞘端部离地面一米为宜。悬挂镇宅宝剑的地方不应再有其他字画张挂或装饰物品悬挂。否则不吉。

另外，悬挂镇宅宝剑的对面墙壁，可放置书柜，但不宜放置多宝格之类的家具。也不应有佛像。

常看见有人把镇宅宝剑放置在卧室或客厅，是非常不合适的

镇宅宝剑的挂法,根据房间布局,阴阳五行等各不相同是有很大区别的

此属风水一门,所讲甚多,不可以一言而盖之!!

若是挂错,反而不好!

镇宅所选用的剑也是有讲究的,要上阵杀敌见过血的,或是经法师开光的剑,才有镇宅避邪的作用

而普通的剑,即使重金购得,若悬挂也不能镇宅,反而会增加煞气!!!!

关于宗教,风水等事,马虎不如不做!!!

家里放刀好不好？ 那要看你放什么刀了，切菜刀、水果刀几乎家家必备

家中放砍刀好不好 那要看你放什么刀了，切菜刀、水果刀几乎家家必备

家里放剑好不好 求大师解释，我现在很无奈 家里放剑当然不好，剑是凶器，只要是在家中，无论放在哪里，都会形成很重的煞气，对人体的健康极为不利。最好的方法是把剑收放起来。

家里放剑好不好 剑太不使用了我身边只带一个手套就够了

　为了让两个人能够相伴一生，幸福快乐，女人们一定要注意婚房装修风水的宜忌。什么东西婚房里不应该放容易破坏风水呢。

酒和相关器具

　有些年轻女人追求新鲜浪漫，会把酒、酒杯等用具直接放在婚房里做装饰品，其实如此会导致风水负能量的产生，因为酒在风水里代表色或是烂桃花。

　酒杯则谐音“久悲”，暗喻夫妻容易因为烂桃花而影响到感情，进而长久痛苦。

　有刺植物

　这类植物主要包括仙人掌，月季花等，若放置就有“针锋相对”的意思。

　所以也象征夫妻会因为小事而相互伤害，不利情感;如果女人实在要放类似真玫瑰之类的花，请先拔掉上头的刺。

残缺之物

　女人在房间里可以摆放工艺品，但一定要是完整的，切忌其是残缺的，否则也具有负能量，让情感支离破碎。

　玩偶利器

　女人的婚房也不宜摆放诸多娃娃玩偶，其是一种隐喻：易招惹烂桃花，也易受小人挑唆而矛盾丛生。

　利器的话，如刀、剪刀、宝剑等均不宜放房内，否则易心存芥蒂，彼此中伤进而反目成仇。

　外人图像

　女人如果尚在单身，放些明星男偶像在室内无可厚非，可催旺桃花。

　但是，如果已有对象，在婚房中也如此做的话，结果等同于“引狼入室”，致使他人介入自己的婚姻，严重影响新婚夫妇的感情。

　从风水的角度来讲，理想的婚房应该是什么样子呢

一、户型以方正为宜

　从房型的整体来说，婚房以方正为宜，最好不要有缺角，特别是正北、东北、西北这三个位置，是风水中的三山之地，不能缺角或是家中厕所的位置。因为此三山为子孙山，利于添丁。

　二、卧室位于吉位

　女人婚房的卧室最好位于吉位，以在九宫位的“生气”或者“延年”位置为宜。

　这点对婚后想要宝宝的女人们特别重要。一方面有利于新人婚后如意添丁，另一方面新人们心情愉快、身体健康。

　 三、卧室门不可正对厕所

　厕所为家中的污秽之源，应该距离卧室远一些，以免污秽之气进入卧室;而如果厕所的门正对婚房卧室的门，还可能影响主人的财运、健康运，以及事业运势，一定要避开。

四、婚床的摆放最好结合新娘的命理所喜

　婚床的摆放最好是结合新娘子的命理所喜五行，比较符合男主外，女主内的观念，更有利家中开枝散叶，繁衍后代。

五、婚房家具不要太怪异

　为了追求流行、新潮，一些年轻人喜欢在婚房中摆放一些很有个性的家具，这里需要提醒的是，切莫摆放奇形怪状、多棱角、或尖角突出的家具，以免招惹是非、影响夫妻生活的和谐。

　六、婚房的装饰色彩最好结合新娘的命理五行所喜

　有女人结婚时候把新房布置得红彤彤的，但这浓烈的红色并非人人都能承受的。

　比方说如果新婚夫妻的命理五行都忌火的话，这种装饰色彩就会对他们的运势形成很不利的影响;而且红色本身太重的话，也容易引起居住者心情暴躁，时间久了难免争吵。

　 七、卧室的床上用品要寓意吉祥

　在传统习俗中，床单、床罩、枕头、被子等均有讲究，都要成双成对的，或者是双人的。

　比方说枕头，要么是一对，要么是连枕，取“永结同心”之意。

　被子图案、色泽大多喜庆色彩非常浓郁，以促进夫妻和谐、幸福、有助夫妻感情融洽。

　 八、婚房布置尊重传统风俗习惯

　传统风俗中讲究在新房中贴喜字、红对联，并在床铺上摆放花生、红枣、桂圆、瓜子等，取“红红火火、早生贵子”之意。

　年轻人大多不相信这些，但如果有老年人要给你的布置的话，千万不要拒绝。

九、婚房中的绿植也要有喜庆色彩

　婚房中的植物最好是选择那些寓意吉祥的植物，诸如百合、万年青、常青藤等;其次是叶子肥厚、圆润的植物，而要避免那些叶子尖、有刺的植物。

　需要强调的是，不管是哪种植物，都要好好养护，一经发现有枯萎的就要及时更换，以免给新房中形成不利的气场。

　 十、鱼缸不要摆放在卧室

　卧室是不适宜摆放鱼缸的，一方面鱼缸的潮湿会给主人健康带来隐患，另一方面也容易引起夫妻情感纠纷。

十一、 婚床的前方不可有电视正冲

　婚房卧室中的电视不要正对卧床，以防形成“暗镜”效应，影响新人们的夫妻生活和感情，不开机时最好要用布将电视机盖好。

　 十二、婚房中不摆放不利于婚姻感情的物品

　好东西不见得适合所有的地方，婚房中也不能想放什么就放什么。

　比方说女孩子喜欢玩偶，这在风水中却有犯小人的说法，所以不适宜在卧室摆放。

　还有的人喜欢保存旧物，结婚之后还保留着、珍藏着以前恋人送给自己的礼物等，这些东西上还附着有以前感情的气息，不利于现在的婚姻感情。

十三、财位不堆放杂物

　有时卧室正是家中财位的所在地，这是好事，财位喜卧，有利于主人的财运。

　但切忌不可在财位上堆放杂物，以免对财位有压，从而对主人的财运形成不好的影响。

十四、卧房中的镜子切勿反射到床

　主卧室的镜子反映到卧床，特别是床头有镜反射，寓意夫妻不和，容易引发桃花劫，出现第三者。

　所以，在主卧室内，置放镜子一定要格外谨慎。

　安放镜子，往往会增旺一粒夫星，或增旺一粒妻星，无论增旺夫星还是妻星，均对婚姻不利。

　不管夫妻二人的命理是喜金还是不喜金，最好都不要在睡房内摆放镜子。

　但有的在卧室里有梳妆台，不放镜子是不可能的。

　解决之道

　一、用座台镜，照的时候从抽屉拿出来，照完后放回抽屉内。

　二、装镜子后，在镜前面加一块帘，需要时拉开，不需要时拉上。

婚房风水布局的禁忌

　一、婚房位置最好在阳光充足之方位为吉，如光线太暗，容易使两人心情烦闷压心口。

　二、婚房空气该畅通，以免新家俱及装潢之木材(忌黑檀、黑色)、油漆味薰塞人的呼吸系统，影响头脑。

　三、婚房墙壁及家俱、窗帘尽可能不要用粉红色会使人产生脑神经衰弱、慌恐、不安、易发脾气，而吵架之事必然常常发生。

　四、婚房色调如果太阴暗，如深蓝、深绿、深红、深灰色等，容易使夫妻心情不爽朗。

　五、婚房地板颜色不要太黑暗，或大红、特红、粉红色、易使人脾气暴躁，口角多。洞房地毯、床巾、窗帘如果都是红色，则生女孩的机会较多。

　六、婚房的床前不可放电视机正冲，谨防脑神经衰弱。

　七、婚房的床前及左右，最好不要照到大镜子，口舌多。