简述美国次级贷款证券化机制

次贷证券化是美国在20世纪80年代金融创新过程中普遍展开的一种金融市场现象，它是将缺乏流动性但未来有着稳定净现金流的资产，通过真实销售、破产隔离、信用增级和有限追索等机制，在资本市场上发行资产支持债券的金融行为。

美国的次贷危机，并非次级住房抵押贷款危机，也非次级债危机，它的全称应当是“次级住房抵押贷款证券化危机”，仅从字面上就可看到，理解这场危机的关键不仅在于“次贷”，而且在于“证券化”。

扩展知识：

资产证券化自上世纪90年代起，在美国飞速发展的同时，也运用到了美国次级抵押贷款市场。注意，“次级”(sub-prime)指的是借款人信用，低于“主级”(prime)，也就是FICO信用评分不足640的借款人。

资产证券化运作是一种杠杆操作，通常实施资产证券化的金融机构(从抵押贷款公司到投资银行及其他相关金融机构)都有着较高的杠杆率(总资产/净资产)，特别是发行抵押债务债券和信用违约掉期的金融机构，通过这些来达到以小博大的目的。

信贷资产证券化产品的设计和定价存在着严重缺陷。机构在对次级抵押贷款实施资产证券化的过程中，因为技术难度、市场和人文因素，造就出了没人看得懂的、晦涩、不透明的衍生品“怪胎”。

危机爆发后，当时的美联储纽约联储主席盖特纳说，“Nobodyknowswhooweswhomwhat”(没人知道谁到底欠了谁多少钱)。

-次贷证券化

　　现在如果谁要预测2007年房价下跌，就可能被视为怪物，甚至被认为是疯子，承担挨骂的风险。这与日本1985年到1991年房地产泡沫形成期间，日本国民只相信房地产价格只升不降的神话，争相购置房产地契的情况何其相似。

　　但进入上世纪90年代以后，日本房市突然降温，接着就出现了全国性的房价暴跌，整个经济受到重创。直到2005年年末，日本经济才从可怕的低谷中走出来。

　　近三十年世界各国的经验表明，没有只涨不跌的市场，暴涨之后必然暴跌。投资股市的时候有一句善意提醒：股市有风险，入市需谨慎；但房市现在却几乎没有人提醒可能面临的风险，只有喊涨的声音追捧着市场继续抬升。只说事物的一面而不说另一面，这不是对民众、对国家负责的态度。

　　北京等大城市的房价涨得快要见顶了，再涨下去，不仅政府不能接受，老百姓不能接受，开发商也不能接受，因为他们害怕再往上涨真没有人买了。

　　笔者关于2007年房价下跌的概念含义是，2007年房价涨幅小，呈现下降趋势。下面从三个方面进行分析。

　　目前中国决定房价的因素主要有三个：供求关系是第一因素，政策取向是第二因素，产品成本是第三因素。

　　首先看供求关系。现在大家都说的住房供不应求，实际上不是真正的供不应求，而是从投资、炒房角度讲的供不应求，在2006年上半年股市大涨以前中国投资者缺乏优良的投资产品，投资渠道相对狭窄，房产几乎成为惟一的绩优投资品。各个行业、各个渠道的资金纷纷涌入房市，造成房产的供不应求，比如上海房价最疯狂时，有个炒房者的按揭贷款就达1000多万元，国内外机构巨资整购楼盘的案例也有很多。所以从投资者的角度看，市场是供不应求。

　　但从居民自住、自用角度看，市场是供大于求，准确地讲是供大于用，我们建的房子比实际自用、自住的需求多。需要跟需求是两码事，谁都需要住房，但形成经济学上的需求，则必须是人们的可支配收入可以完成购房。现在还有很多空置房，需要的人很多，但由于收入低、买不起，也形不成市场需求。

　　来自各方面的数据均显示，房地产业发展速度比国民经济发展速度要快，房价上涨速度和幅度大大高出居民可支配收入的增长，房价与居民收入比已达到十几倍甚至几十倍，远高于国际水平，空置率一直居高不下。

　　中国的住房消费增长一直赶不上住房投资和施工面积的增长，每年都制造了大量的“过剩存量”，是一种潜在的过剩。通过下面几组来自权威部门的数据可以说明这个问题：

　　来自北京市建委的数据显示，截至2006年12月1日，北京期房可售住宅为8．6万套，未签约现房住宅2万套；还有可售的住宅面积1249万平方米，未签约现房住宅面积328万平方米。

　　把以上两项加起来，北京市目前依然可售的住宅套数为10．6万套，仍待消化的住宅面积为1577万平方米。总体而言，北京房市并非如一般所言是供不应求。

　　同样，来自北京市建委的统计显示，截至2005年底，全市有空置商品房面积为1374．2万平方米，同比增长31．6％，约占全国的1／10。按北京现人均26平方米住房算，可居住40多万人。也就是说，2005年全国有空置商品房面积约为1．4亿平方米，可居住400多万人。2005年上海空置房面积也达到1000万平方米以上。

　　笔者近日在凤凰卫视“一虎一席谈”节目中谈到这个问题时，北京师范大学房地产研究中心主任董藩认为空置房概念有误，不能说明什么问题，但是我们不相信政府公布的数据又相信什么呢？建设部在2006年3月下达了清查商品房空置情况的紧急通知，说明商品房空置率严重国家需要搞清楚。

　　国家统计局中国经济景气监测中心最近也发表了《重视房屋潜在过剩的矛盾》的报告。主张房地产泡沫严重的学者认为，当前我国商品房空置率已高达30％多，远远高于10％的国际警戒线。

　　商品房空置率的高企说明供过于求不仅存在，而且比较大。

　　从土地供应方面的情况更能说明问题。北京国土局2004年1月至2006年6月的数据表明，近两年半以来，北京供应了712宗近6000公顷住宅项目用地，截至2006年6月底，已竣工的土地面积669公顷，仅占总量的12％。也就是说，捂在开发商手里的未开工的住宅建设用地就有3000多万平方米，规划建设面积8000多万平方米。

　　商品房空置面积增长、未开发土地比重增大等方面情况都表明：房屋存在潜在过剩风险。

　　那么，为什么我们很多人都看到排队买房的情况呢？这实际是供应结构方面存在的问题，就是中小户型、中低价位、工薪阶层需要的住房断档、短缺。

　　但近日多家房地产经纪机构的研究预测都显示，北京2007年新增住宅供应量将大涨，涨幅超过50％，到下半年数万套小户型将集中入市。为了规避奥运会后市场的风险，开发商极有可能在2008年前采取加大住宅供应放量甚至降价的策略。在产品数量和供应节奏加快的情况下，2007年北京房市价格上涨的速度和幅度将明显减缓。

　　第二、中国房市与股市一样是“政策市”。宏观调控政策是决定房价走向的第二因素。

　　2006年宏观调控政策的最大成绩是，中央终于认识到房地产市场是不能完全市场化的，政府必须在保障性住房建设方面发挥主导作用，即投资兴建经济适用房、限价房、廉租房，保证中低收入人群的住房权利，除此之外，对商品房市场进行的调控才能是有效的。

　　随着宏观调控政策落实力度的加大，到2007年下半年这些保障性住房建设的效果就会开始显现，如大量经济适用房、限价房项目的开工、建设和预售，势必产生强大的心理预期——“我有可能买到比市场便宜多的房子”，从而产生观望的情绪与行动。

　　从近日国家对90平方米面积标准的从严解释、不容“注水”，可以看出中央坚决落实宏观调控政策，严格控制户型面积，推进中小户型、中低价位住房建设的决心。政府继续落实、进一步细化现有的宏观调控政策以及稳定房价的决心将会对2007年的住房成交价格走势带来关键性的影响。

　　如果房价继续高涨，中央还会出台一些调控政策。问责与税收手段可能是2007年房地产调控两大重点。

　　一是加强对地方政府的检查、监督，对政策执行不力的地方政府会受到惩治，直至追究有关负责人的责任。

　　反腐力度的加大，对降低房价的作用比较直接。如上海社保基金 案的查处，使上海房价稳稳下降、涨不起来，一些涉案地产商纷纷退地自保。最近闭幕的中纪委全会也有新的有力度的举措反腐，特别是把土地腐败案列为专项惩治目标。政治上的问责对房市降温和降价的作用不容忽视。

　　二是税收手段。近日建设部副部长刘志峰表示，建设部、国税总局、财政部等部门正在研究征收住房“保有环节”税费问题，对于户型面积偏大的房子收取一定费用。

　　开征房地产保有环节税，不仅让投资者持有成本增加，而且还会让接手的买家思忖再三：买大房子的居住成本能否承受？这个消息已让不少大户型住宅的业主感到恐慌，到经纪公司咨询卖房事宜，他们普遍担心未来大户型保有税的开征，会使他们的投资陷入进退两难的境地。

　　相当多的业界人士认为，酝酿已久的物业税可能在2007年下半年试点或实施。

　　物业税的实质在于把原来的土地出让金 均摊成70份�以住宅为例� 税费，由开发商的头上转移到业主的头上，按年收费，增加了住房保有成本，无疑会打击大户型消费和投机、投资需求。同时，它避免了招拍挂带了的天价土地问题，开发商的产品成本大幅降低，从而使房价下降。房地产开发的资金门槛也大大降低，有利于开发商扩大经营，多盖房子。

　　所以，征收物业税有助于增加供应，同时抑制了部分消费需求，让部分人支付房价上涨的成本。在成本降低和政策压力的双重作用下，整体房价将不可避免地有所下降。

　　同时还应该看到，在美国房市严重衰退带动美国经济增速减缓，中国经济增长减缓以及一系列宏观调控政策抓紧落实和新措施出台的情况下，2007年房价的下跌趋势是可以期待的