房地产企业所得税汇算清缴分录怎么做

房地产企业所得税汇算清缴分录怎么做

企业所得税汇算清缴的相关会计分录：

1、应补缴税额的，

借：以前年度损益调整

贷：应交税费—应交所得税

2、缴纳税款时，

借：应交税费—应交所得税

贷：银行存款

3、调整未分配利润，

借：利润分配－未分配利润

贷：以前年度损益调整

5、多缴税额的，

借：应交税费—应交所得税

贷：以前年度损益调整

6、调整未分配利润，

借：以前年度损益调整

贷：利润分配—未分配利润

汇算清缴是指纳税人在纳税年度终了后规定时期内，依照税收法律、法规、规章及其他有关企业所得税的规定，自行计算全年应纳税所得额和应纳所得税额，根据月度或季度预缴的所得税数额，确定该年度应补或者应退税额，并填写年度企业所得税纳税申报表，向主管税务机关办理年度企业所得税纳税申报、提供税务机关要求提供的有关资料、结清全年企业所得税税款的行为。

房地产企业所得税汇算清缴怎么做

在所得税汇算清缴时，房地产企业除了需要遵循一般企业所得税政策外，还应注意以下几项特殊政策。

1企业房地产开发经营业务包括土地的开发，建造、销售住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品。国税函[2010]201号规定：房地产开发企业建造、开发的开发产品，无论工程质量是否通过验收合格，或是否办理完工（竣工）备案手续以及会计决算手续，当企业开始办理开发产品交付手续（包括入住手续）、或已开始实际投入使用时，为开发产品开始投入使用，应视为开发产品已经完工。房地产开发企业应按规定及时结算开发产品计税成本，并计算企业当年度应纳税所得额。

2开发产品销售收入的范围为销售开发产品过程中取得的全部价款，包括现金、现金等价物及其他经济利益。企业代有关部门、单位和企业收取的各种基金、费用和附加等，凡纳入开发产品价内或由企业开具发票的，应按规定全部确认为销售收入；未纳入开发产品价内并由企业之外的其他收取部门、单位开具发票的，可作为代收代缴款项进行管理。财政部《关于施工、房地产开发企业的财务制度》（财发[2003]55号）第六十二条明确：房地产开发企业开发的土地、商品房在移交后，将结算账单提交买方并得到认可时，确认为营业收入的实现；代建房屋及代建其他工程，在工程竣工验收办妥交接手续，价款结算账单经委托单位签证后，确认为营业收入的实现。

3筹办期业务招待费等费用税前扣除问题。《国家税务总局关于企业所得税应纳税所得额若干税务处理问题的公告》（2012年国家税务总局第15号公告）明确，企业筹办期发生的业务招待费直接按实际发生额的60%、广告费和业务宣传费按实际发生额，计入筹办费，按照《国家税务总局关于企业所得税若干税务事项衔接问题的通知》（国税函[2009]98号）第九条规定的筹办费税务处理办法进行税前扣除。

4企业在开发区内建造的会所、物业管理场所、电站、热力站、水厂、文体场馆、幼儿园等配套设施，若属于非营利性且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方 、公用事业单位的，可将其视为公共配套设施，其建造费用按公共配套设施费准予扣除。若属于营利性的，或产权归企业所有的，或未明确产权归属的，或无偿赠与地方 、公用事业单位以外其他单位的，应当单独核算其成本。除企业自用应按建造固定资产进行处理外，其他一律按建造开发产品进行处理。

5企业在开发区内建造的邮电通讯、学校、医疗设施应单独核算成本，其中，由企业与国家有关业务管理部门、单位合资建设，完工后有偿移交的，国家有关业务管理部门、单位给予的经济补偿可直接抵扣该专案的建造成本，抵扣后的差额应调整当期应纳税所得额。

6企业将开发产品用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入（或利润）的实现。确认收入（或利润）的方法和顺序为：①按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定；②由主管税务机关参照当地同类开发产品市场公允价值确定；③按开发产品的成本利润率确定。开发产品的成本利润率不得低于15%，具体比例由主管税务机关确定。

房地产企业所得税汇算清缴注意事项？

《国家税务总局关于印发<房地产开发经营业务企业所得税处理办法>的通知》（国税发[2009]31号）第十二条规定:“企业发生的期间费用、已销开发产品计税成本、营业税金及附加、土地增值税准予当期按规定扣除。”

因此，企业发生的期间费用准予当期按规定扣除。预售收入需符合条件方可确认销售收入（即结转销售收入），同时结转开发产品计税成本、营业税金及附加、土地增值税，准予扣除。

3、关于弥补以前年度的亏损。

《中华人民共和国企业所得税法实施条例》第一百二十八条第二款规定：“企业根据企业所得税法第五十四条规定分月或者分季预缴企业所得税时，应当按照月度或者季度的实际利润额预缴；按照月度或者季度的实际利润额预缴有困难的，可以按照上一纳税年度应纳税所得额的月度或者季度平均额预缴，或者按照经税务机关认可的其他方法预缴。”

《国家税务总局关于印发<房地产开发经营业务企业所得税处理办法>的通知》（国税发〔2009〕31号）第九条第一款规定：“企业销售未完工开发产品取得的收入‚应先按预计计税毛利率分季(或月)计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。开发产品完工后，企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度企业本专案与其他专案合并计算的应纳税所得额。”

结合上述规定，贵公司按销售未完工开发产品取得的预售收入计算的毛利额计入当期应纳税所得额（已减除可以扣除专案），并据此应纳税所得额计算月度或者季度应预缴企业所得税额，年度汇算时可以按规定弥补以前年度的亏损。

4、关于广告费、业务宣传费及业务招待费问题。

所发生的广告费、业务宣传费及业务招待费应在当年期间费用中列支。由于预售收入符合条件时确认并结转销售收入，因此，在年度汇算时，以当年销售收入为基数计算超过标准的广告费、业务宣传费准予在以后纳税年度结转扣除；超过标准的业务招待费则直接调增应纳税所得额。开发间接费用中不可以列支业务招待费，如果已列支，应并入当年发生额中在年度汇算时按标准计算扣除。

房地产企业可否暂缓企业所得税汇算清缴

答：《国家税务总局关于房地产开发企业开发产品完工条件确认问题的通知》（国税函[2010]201号）规定，根据《国家税务总局关于房地产开发经营业务征收企业所得税问题的通知》（国税发[2006]31号）规定精神和《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》（国税发[2009]31号）第三条规定，房地产开发企业建造、开发的开发产品，无论工程质量是否通过验收合格，或是否办理完工（竣工）备案手续以及会计决算手续，当企业开始办理开发产品交付手续（包括入住手续）、或已开始实际投入使用时，为开发产品开始投入使用，应视为开发产品已经完工。房地产开发企业应按规定及时结算开发产品计税成本，并计算企业当年度应纳税所得额。

上述规定与《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》（国税发[2009]31号）规定的关于完工产品确认的三个条件“（一）开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案。（二）开发产品已开始投入使用。（三）开发产品已取得了初始产权证明”并不矛盾。之所以重申规定，显示了房地产税收调控政策在逐步收紧。开发产品只要办理入住手续，不管是否实际竣工备案，即只要符合上述条件之一的，房地产开发企业应按规定及时结算开发产品计税成本并计算此前以预售方式销售开发产品所取得收入的实际毛利额，同时将开发产品实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年（完工年度）应纳税所得额。

国税发[2009]31号档案第三十五条规定，开发产品完工以后，企业可在完工年度企业所得税汇算清缴前选择确定计税成本核算的终止日，不得滞后。凡已完工开发产品在完工年度未按规定结算计税成本，主管税务机关有权确定或核定其计税成本，据此进行纳税调整，并按《中华人民共和国税收征收管理法》的有关规定对其进行处理。

根据上述规定，房地产开发企业产品已经交付入住，说明开发产品已经完工，具备结算计税成本的条件，应当按照国税发[2009]31号规定调整完工产品的应纳税所得额。

房地产企业所得税汇算清缴有哪些特殊规定

特殊规定都在国税发{2009}31号文和配套的当地（省、市一级）档案中，主要涉及预售收入和完工产品计税成本相关的一些

房产税的征收范围：

征收范围称房产税“课税范围”，具体指开征房产税的地区。房产税暂行条例规定，房产税在城市、县城、建制镇和工矿区征收。城市、县城、建制镇、工矿区的具体征税范围，由各省、自治区、直辖市人民 确定。

房产税是以房屋为征税物件，按房屋的计税余值或租金收入为计税依据，向产权所有人征收的一种财产税。1、房产税属于财产税中的个别财产税，其征税物件只是房屋；2、征收范围限于城镇的经营性房屋；3、区别房屋的经营使用方式规定征税办法，对于自用的按房产计税余值征收，对于出租、出典的房屋按租金收入征税。

预售收入可作为广告和业务招待费计算基数

《中华人民共和国企业所得税法实施条例》、《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发〔2009〕31号）

●企业发生的与生产经营活动有关的业务招待费支出，按照发生额的60%扣除，但最高不得超过当年销售（营业）收入的5‰。

●企业发生的符合条件的广告费和业务宣传费支出，除国务院财政、税务主管部门另有规定外，不超过当年销售（营业）收入15%的部分，准予扣除；超过部分，准予在以后纳税年度结转扣除。可见，销售（营业）收入是计算广告费、业务宣传费和业务招待费的基数。

●企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入，应确认为销售收入的实现。

预缴的税费可以税前扣除

《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》、《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》、《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发〔2009〕31号）

●纳税人转让土地使用权或者销售不动产，采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。

●纳税人提供建筑业或者租赁业劳务，采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。

●纳税人在专案全部竣工结算前转让房地产取得的收入，由于涉及成本确定或其他原因，而无法据以计算土地增值税的，可以预征土地增值税，待该专案全部竣工，办理结算后再进行清算，多退少补，具体办法由各省、自治区、直辖市地税局根据当地情况制定。

●企业发生的期间费用、已销开发产品计税成本、营业税金及附加、土地增值税准予当期按规定扣除。

部分预提费用可以作为计税成本对待

《国家税务总局关于企业所得税若干问题的公告》（国家税务总局公告2011年第34号）

●企业当年度实际发生的相关成本、费用，由于各种原因未能及时取得该成本、费用的有效凭证，企业在预缴季度所得税时，可暂按账面发生金额进行核算；但在汇算清缴时，应补充提供该成本、费用的有效凭证。

●除以下几项预提（应付）费用外，计税成本均应为实际发生的成本：

——出包工程未最终办理结算而未取得全额发票的，在证明资料充分的前提下，其发票不足金额可以预提，但最高不得超过合同总金额的10%。

——公共配套设施尚未建造或尚未完工的，可按预算造价合理预提建造费用。此类公共配套设施必须符合已在售房合同、协议或广告、模型中明确承诺建造且不可撤销，或按照法律法规规定必须配套建造的条件。

——应向 上交但尚未上交的报批报建费用、物业完善费用可以按规定预提。物业完善费用指按规定应由企业承担的物业管理基金、公建维修基金或其他专项基金。

房地产企业所得税汇算清缴中预收账款调增调减

那么预收账款中所收的租金应该怎样进行汇算？

：预收账款中所收的租金要结转为其他业务收入，计算预计利润时，这部分预收账款要予以剔除。

检察机关说不能这样进行调整

：检察机关貌似不管税收问题的，可能你想说的是税务局的稽查局吧

房地产企业所得税汇算

一、房地产企业企业所得税汇算清缴还是按照汇算清缴时间，即5月之前，但是你们已经达到土地增值税纳税清算的条件了，可以清算，清算时间最好确认为2011年年底，如果要补水请准备好资金，因为这些税金是可以在企业所得税前扣除的，但最好去税务局沟通一下，因为已经年底了，可能做不了了，你们应该早点把土地增值税清算做掉。二、未卖出的房不用确认收入，预收的房款税务师事务所会帮你们调整收入和相关税金，你们不用操心三、一二期的不能放到三期，是哪个专案就放那个专案

一、房地产企业企业所得税汇算清缴还是按照汇算清缴时间，即5月之前，但是你们已经达到土地增值税纳税清算的条件了，可以清算，清算时间最好确认为2011年年底，如果要补水请准备好资金，因为这些税金是可以在企业所得税前扣除的，但最好去税务局沟通一下，因为已经年底了，可能做不了了，你们应该早点把土地增值税清算做掉。二、未卖出的房不用确认收入，预收的房款税务师事务所会帮你们调整收入和相关税金，你们不用操心三、一二期的不能放到三期，是哪个项目就放那个项目