年的昆明楼市一路攀升。从年初昆明市出台的《稳增长促发展若干政策措施》，推出了一系列“去库存”的大力支持发展措施，甚至罕见地发放新购车位补贴，各种“大招”一轮接一轮。甚至到了8月还专门出台了《关于房地产去库存的若干意见》。明确提出，将采取支持新兴产业发展，鼓励以购代建、货币化安置，落实税收优惠政策，奖励补贴政策，加强规划土地调控，加大金融和住房公积金支持力度，大力发展租赁市场等措施，积极推进房地产去库存。
在这一连串利好政策的影响下，昆明楼市从的低迷，到年的一路上扬，商品房销售面积出现止跌回升现象，库存量连续减少，销售价格平稳。仅1-9月全市累计完成商品房销售103115万平方米，同比增长294%，特别是年10月份成交套数创6年来同月最高。昆明房地产市场重振信心，一大批昔日的存量旧城改造项目通过企业兼并重组、强强合作，再度“上路”。，昆明楼市交出了完美答卷!
市场信心重振
针对楼市困境，早在今年初，昆明市政府积极贯彻落实党中央、国务院和省委、省政府的要求，出台了《昆明市稳增长促发展若干政策措施》，提出了提高项目审批效率、促进房地产市场稳定发展、努力降低商品房库存、切实加强土地保障等20个方面46条政策措施。随后，市住建局、市规划局等职能部门也先后出台了包括减轻建设项目资金压力、允许开发商调整住房套型结构、调整和规范房地产用地政策等稳增长促发展若干政策措施的实施细则。从而加快推进供给侧结构性改革，加快房地产去库存，促进房地产业健康发展，推动经济稳定增长。
这一系列的措施出台，包括降低首付比率，提高公积金贷款额度，加大城中村、棚户区改造货币化安置力度，挖掘住房消费潜力，促进了房地产住宅市场的去化率，上半年商品房销售面积同比实现了增长216%，市场信心开始提振。
9月举办的房地产交易会，无疑成为了今年楼市回暖的重要标识。曾经举办了多年的秋季房交会，一直是昆明楼市的风向标，虽然近几年展会的交易性质开始淡化，但却是企业集中展示品牌形象及项目的重要平台。然而去年由于楼市困境，多年的房交会不得不停办了。而今年再度恢复开办，给项目开发、市场销售、购房者信心极大的提升，这无疑在传递着一个积极的信号：楼市回暖了!
9月、10月这个楼市传统的“金九银十”时期，好消息接踵而来，成交均破万套，10月份成交套数更是创6年来同月最高。
在这一连串成交数据背后，可以看到一大批实力企业率先突破，销售金额、面积、套数TOP10中，云南城投、俊发、万科、恒大、海伦堡、中航、实力等企业进入TOP10。多家外来房企和本土房企跻身排行榜，已然形成过江龙与地头蛇平分秋色的格局。同时也预示着，大牌房企已然成为楼市中坚力量，两大阵营代表企业形成巅峰对决之势，不断推动昆明楼市发展。
昆明市场房地产公司之间的竞争，正从不规范走向规范，从依赖土地资源走向依靠对土地价值认识和挖掘能力的竞争。地产行业正加速“洗牌整合”，一些资金实力偏弱、开发经验不足的本土中小房企逐渐被淘汰。而国内一线知名房地产企业纷纷加快了在昆明的扩张步伐，包括万科、恒大、碧桂园、华润、中航、海伦堡、绿地、金科等纷纷企业在昆明“开疆拓土”，而本土的云南城投、实力集团、同德实业、冠江集团、诺仕达集团也不甘示弱纷纷发力，品牌房企已经逐渐成为昆明楼市的开发主力。
建高原湖滨生态宜居城市
今年对于楼市更为重要的是，9月下旬国务院批复原则同意《昆明市城市总体规划(2011—)》，为昆明今后5年的发展画出了一幅蓝图。
总体规划是指导城市发展的纲领性文件，具有战略引领作用。它是指导城市发展建设的全局性、综合性、战略性的规划，是城市建设和规划管理的基本依据。《总规》对于昆明的城市发展目标进行了明确定位：将昆明建设成为中国面向南亚、东南亚开放的辐射中心和重要的区域性国际交通枢纽、信息枢纽;强化生态环境保护，推动产业转型升级;加快发展装备制造业、战略性新兴产业和现代休闲旅游度假业;强化科技创新、商贸物流、金融、信息、文化和综合服务功能，成为融历史人文和自然风光于一体的高原湖滨生态宜居城市。
城市职能是中国面向南亚、东南亚开放的门户城市;区域性国际交通枢纽;区域性科技创新、商贸、物流、金融、信息、文化中心;国际知名旅游目的地;中国西部重要的区域性进出口加工中心和新型加工业基地;国家历史文化名城，中国民族文化的重要展示中心;云南省政治、经济、文化中心;高原湖滨生态宜居城市。
《总规》提出，市域城镇空间将形成“一核五轴，三层多心”的布局结构。其中，一核为中心城区。重点提升主城区功能，推进呈贡新区和空港经济区建设，形成昆明中心城区，作为区域发展核心。
合理布局引导人口“外迁”
此次总体规划颁布，也为楼市发展及格局指明了方向。昔日昆明“摊大饼”式的发展格局，曾经制约了城市的快速发展。新通过的《总规》对中心城区未来发展空间及方向进行了明确。
针对昆明城市的发展，《总体规划》提出了优化城市空间发展格局的发展战略。要求逐步改变目前单中心城市的空间格局，形成有机联系的组团空间结构。主城有机疏解，强化呈贡新区和空港经济区配套服务设施建设，加快现代产业和城市人口的聚集。
按照这一目标，未来中心城区将通过疏解功能和置换产业控制建设规模，建设成为特色鲜明、文化底蕴丰厚、综合服务完备的城市核心区。城市空间发展方向为“南延、北拓”。
南延：引导城市空间向东南方向的呈贡地区拓展，有机疏散主城区的城市功能;北拓：引导城市空间向东北方向的大板桥地区及空港新区拓展，作为区域重要的对外交通枢纽和临空型产业发展的空间。并依托城市发展轴，在主要交通节点引导建设空间，中心城区形成“一城三区(主城区、呈贡新区、空港经济区)，多组团、生态穿插、有机联系”的城市空间结构。
这意味着，按照中心城区发展空间及功能布局要求，将控制主城区二环路以内地区居住用地规模;合理布局主城区二环路以外地区居住用地，有序引导人口向呈贡新区和空港经济区集聚。
高铁时代拉动异地置业
近期，沪昆高铁将正式投入运营，昆明迎来呼啸而来高铁时代。开通运营后，昆明至贵阳2小时可到达，昆明至长沙4小时可到达，昆明至北京、上海将由目前的40多个小时缩短至10小时左右。
高铁时代的到来，预示着昆明将逐步实现2-10小时通达全国的主要城市，极大地缩短了昆明与省内州市、西南地区各主要城市以及北上广一线城市的距离。城市间的距离缩短，资金、人才、信息、物流等，将会大量涌入昆明，从而促进沿线经济发展，为昆明的经济发展带来前所未有的推动力。
昆明进入“高铁时代”后，也将改变昆明市民的工作生活方式。在推动昆明经济增加的同时，也会提供更多就业机会，带动昆明的就业。便捷的交通以及良好的就业环境，将会吸引本土人才回乡就业，也会吸引外省尤其是周边省市的各行业人才来昆明工作创业。此外，有了高铁，四季如春的昆明不再仅仅是旅游城市，来昆就业的外来人口亦会选择在此置业生活。
就在今年6月中旬，由中科院对外发布《中国宜居城市研究报告》中，根据评价结果，昆明以具备舒适宜人的自然环境和特色的社会文化环境，力压三亚、大连和威海，位居第二位。可以说是对昆明更为综合的评价。此外，在公共服务设施评价、交通便捷性评价等方面，昆明同样位列二三线城市前列。这系列数据不仅是对昆明城市建设的认可，也是对城市宜居生活的肯定。
而近期昆明万科位于南市区的一些楼盘已经迎来了一批异地置业者，他们是万科在外地的业主，看到昆明高铁时代的到来，已经提前来昆看房投资，希望在这里获得宜居生活以及良好的投资回报。
12月16日正式闭幕的中央经济工作会议，对中国房地产市场提出了新的定位和工作部署，“房子是用来住的，不是用来炒的”这一表述，房子将回归居住的基本功能，也决定着明年楼市调控的基调和市场走势。昆明楼市也将按照“稳中有进”这一态势，继续保持平稳发展。
住宅销售仍然“内心强大”
转眼昆明的银杏黄了，红嘴鸥又飞回来了，美丽的春城一到这个时节就会让人趋之若鹜。然而年关将至，年的昆明住宅市场并没有昆明的景色那样祥和，虽然整体市场环境严峻，但拥有品牌优势的房企仍然表现得“内心强大”，从容应对。
品牌开发商板楼占领市场
经过去年的寒冬，今年的昆明住宅市场有所回暖，近日，中指院发布全国100个城市新建住宅的全样本调查数据。数据显示，昆明11月新房均价已突破8000元/平米大关，达8005元/平米，环比涨109%。
云南财经大学MBA教育学院不动产投融资研究中心主任周大研告诉记者：“今年昆明的住宅市场成交放量比去年好，成交面积放大，价格也有缓步回升。并且开发商对住宅开发的踊跃性特别高。但是，并不是所有开发商的日子都好过，昆明的住宅市场呈现一个两极分化的状况。”
在全国地产行业整体竞争加剧的情况下，品牌开发商已经占据了绝大部分的市场，而中小地产企业却度日如年。从数据上看，俊发地产、万科地产、子元集团、恒大集团、尚居地产、云南城投等大开发商占据着昆明销售前五的位置。“昆明的房地产行业出现重组大浪潮，本土许多开发商被兼并重组，外来一线开发商越来越看好昆明的住宅市场。”周大研说道。
云南金科鑫海汇置业有限公司云南区域商业公司总经理兼营销总监倪韬告诉记者，昆明金科阳光里从今年6月份起陆续开盘，四个月的时间就已经清盘了。“我们的楼盘从6月的6800元的均价一路高歌，到十月份已经卖到8000多的均价了。”倪涛说道，昆明市场对品牌开发商的认同度很高，“至少品牌开发商资金充裕，购房者可以安心的收房，并且有品质保证。”
呈贡片区异军突起
虽然昆明整体的住宅情况处于平稳微涨的状态，但是呈贡片区却异军突起，表现格外亮眼。今年，呈贡的商品房需求持续释放，商品房销售景气度提高，自年9月房地产投资开始扭负为正，房地产投资市场升温趋势逐步明显，房地产行业景气度明显提升。
市民张先生告诉记者：“我在呈贡和昆明主城区都有两套房子，然而今年9月份，位于呈贡新南站旁边的房子一套几乎涨了近20万，但是昆明主城南市区的两套房子基本没怎么变化。”
随着高铁开通临近，呈贡的房价也越发坚挺。近两个月，呈贡新城的住宅均价较上半年上涨了5%以上，其中雨花毓秀、百合园小区等挂牌均价超过了8000元/平米，已接近主城区二环附近的水平。而七彩云南·第壹城今年两次开盘，均价都超过7000元/平米。
高铁的开通不仅带动了呈贡新城的房价，呈贡老城的房价也同样起了连带反应。老城地产项目的开发商颐岭置业副总经理熊祥华告诉记者：“龙斗壹号海岸城的住宅总量为1600多套，但是今年销售暴涨，截至目前，只剩下30多套大面积的户型没有出售了，而我们上半年的实际成交均价在5200左右，一直在稳步上涨。到现在可以买到近6000元了。”
几年前，呈贡区域楼盘的价格印象基本上维持在4000元/平米左右，从今年开始，多个项目的销售均价已超过7000元/平米，真正意义上和主城区域“看齐”。
对于明年昆明的住宅市场，周大研持谨慎乐观的态度，他说道：“目前昆明市本来存量有所消化，房价也开始稳住，但是最近土地供应量又在增量，放量大又会导致库存压力大。然而昆明又很难像其他城市一样出现房地产大起大落的情况，相对会比较平稳。”记者王曼君报道
土地市场呈“低开高走”局面
年昆明土地市场走出了一波“低开高走”的行情。自今年开年以来，土地供应和交易进入了低位盘整阶段，多数地块底价成交甚至流拍流挂现象频现。不过步入下半年，土地市场有了明显回暖的迹象，不仅用地集中上市，而且成交率大幅增长。
供应放量且用地性质多样
根据昆明市国土资源局发布的土地交易情况统计，今年昆明主城土地累计供应约11845亩，相较于全年5079亩的供应量，增幅翻番。其中，下半年供地面积共约8076亩，较之上半年6个月3769亩的供应，涨幅1143%。值得一提的是，年昆明主城全年供地计划9512亩，就统计数据来看，今年已超额完成指标，而主城仅完成了年度供地计划的5643%。
成交方面，1至6月昆明主城土地仅成交了2422亩，多宗商业商务用地和工业用地流拍，流拍率高达357%，交易金额不达60亿元。不过经过上半年的低迷之后，下半年的土地交易情况则呈现出不同态势，交易量明显增长。其中7月昆明主城土地成交16178亩，卖地收入2566亿元;8月供地1886亩全部成交，卖地收入387亿元，创年内高峰;9月成交997亩，卖地收入1812亿元;10月供地1485亩全部成交，卖地收入约30亿元;11月供地约840亩;12月有27宗总面积约1212亩的土地供应，交易起价为1971亿元。另外，7至11月只有少量地块流拍。
从用地性质来看，今年出让地块中除了有城镇住宅用地、商业金融用地外，还包括工业用地、教育用地及市政用地等，类型多样。
品牌房企成拿地主力
今年昆明土地市场由冷转暖，表明不少房企下半年开始拿地以为明年楼市做准备，同时从一个侧面也显示其对昆明未来房地产市场的信心。并且年内拿地主力多为品牌房企，不仅蓝光、俊发、恒大、碧桂园、华润、万科、云南城投、诺仕达等实力开发商频频出手，景成大厦、新城控股的吾悦广场、韩国城等新项目等也纷纷买地落户。
年初，蓝光地产不仅溢价31亿元抢地开发其在昆第五个项目蓝光林肯公园，8月再次出击拿下巫家坝片区新项目用地;碧桂园在昆第二个项目碧桂园·紫台在5月，以17亿元的底价揽入了位于西山区福海街道办的1宗居住用地作为项目地;俊发地产更是在土地市场沉寂3年后，今年先后花了36亿元拿下湾流海二期(河畔俊园)、俊发城以及俊发逸天峰三个项目用地;10月，昆明恒大集团以1135亿元拿下官渡区五甲塘湿地公园南绕城立交旁435亩住宅用地，这也是恒大今年来首次出击昆明土地市场。记者刘婷婷报道
商业地产少年维特之烦恼
这是最好的时代，也是最坏的时代。
时至，昆明城中村改造中顺势而起的城市综合体，约1500万平方米商业设施供给，在这一年已80%呈现并实现功能化。如此规模的城市商业兴起，让昆明商业经济活力达到顶峰，城市商业经济发展进入到前所未有的全新时代。然而，面对着670万常住人口和有限的消费购买力以及商业业态设置的同质化，昆明城市综合体们成为了无数个少年维特，承受着理想被现实撞击的痛楚。如何抗争，战胜残酷的现实，得到“绿蒂”——市场的爱，也就成为了它们直面的生死命题。
最近，张成峰烦恼不断，原因是自己位于北市区某城市综合体的铺面，因为整体经营一直处于亏损，而想要租出去又迟迟不见租客。2014年，张成峰在此城市综合体**院旁的冷饮店开业，客源如潮，曾创下单日营业额过万的佳绩。“那时生意太好，舍不得租，就想自己做。谁能想到好景不长。”张成峰说，自从开始，自己所在城市综合体周边方圆不到2公里的距离，就有五个城市综合体开业，**院也增加了5家，此后生意就每况愈下，到今年已是难以为继。同样深感烦恼的还有市中心某商业街商户李帆，因为商场集体经营不善，年内就改了两次业态。“随着遍地开花的城市综合体，市中心的商业区位优势正在明显淡化。”李帆如是说。
根据仲量联行统计数据显示，年昆明购物中心商业供给大约为240万平方米，预计到，将翻番超过500万平方米，“商业供给近5年来成倍增长，造成商业市场竞争分化加剧。”本地一位业内人士直言，分化加剧，部分商业综合体面临洗牌出局风险。
来自昆明中原机构资源中心的研究数据显示，截至上半年，昆明商业库存为187万平方米，去化周期为26个月。而另一机构稍早前的数据则显示，前8个月，昆明总商业去化面积仅为9万平方米。
不仅如此，目前还有大量商业项目正在建设将于不久后陆续实现功能化，而也就在今年，包括新城控股、北京城建等一批外来开发商，也将商业项目落子昆明。
昆明理工大学房地产教研室主任邓晓盈表示，目前全国8万多家地产商，有一半都直接或间接地介入商业地产，但实际具有商业地产专业体系和运营能力的并不多。因此，导致大多数地产商采用模仿标杆零售企业的模式，从而产生同质化现象频出的问题。在邓晓盈看来，现在地段并不是零售企业成败的唯一条件，资产管理能力才是决定因素。未来零售市场的竞争已逐渐从单一的商品、品牌竞争走向多维的立体竞争，良好的运营管理模式尤为重要。“未来商业市场将从开发时代进入运营和资产管理时代。特别是在存量过剩的大背景下，商业地产的运营和资产管理显得尤为关键。”邓晓盈说。
买房套路深，我要回农村。
作为一个没有购房经验的小白，当你踏入售楼处的那一刹那，置业顾问就已经准备好无懈可击的销售说辞、完美的样板间在等着你。
置业顾问拿着激光笔在规划图上圈圈点点，慷慨激昂地跟你吹，项目配建多少所小学和幼儿园，旁边还有几所省一级中学，地铁站开设在小区哪里，周边多少购物商场，多少个规划预计xx年就能落地。
正所谓，挑完产品挑地段，挑完地段挑配套，精挑细选的背后是对举手无悔的热切盼望，毕竟谁也不想吃亏上当，那么选配套的标准，你到底心里有数吗？
可是，你看到的、听到的，都是提前设计好的。这种情况下，如何不被轻易被迷惑？
一个很简单的法子：看规划图。
一座城市、一个片区是什么样子，很大程度上就由它的规划图决定。
要清楚，我国的房地产市场受政府的影响很大，这里不是指政策调控，而是指政府对一个地方的经营投入、花费的建设成本，规划不同，直接影响整片区域的房价和升值潜力。
对于我们买房者而言，学会看规划图远比听置业顾问的吹嘘来的靠谱得多。
中介、购房顾问可能会对你吹得天花乱坠，广告五花八门也许会瞒天过海，但是控规图永远不会骗人，规划局一笔一尺丈量测距画出的每一个板块，每一条道路，都是我们买房过程中最真实、最准确、最权威的标准。
那么，什么是土地规划图？
所谓“规划”，一般指的就是政府对城市5年到10年内的土地利用、空间布局、道路规划等做出的指导性政策，就和政府的“十三五”“十四五”规划一样，属于城市发展的纲领性文件，一般在城市规划局的网站就能找到。
土地规划图范围主要有三类：城市总体规划、地块控制性详细规划、项目规划。
通常情况下，政府每开发一片区域，都会相应地绘制一张控规图。
打开百度搜索“土地规划图”，映入眼帘的就是——
可以说是花花绿绿迷了眼。
那么对于我们这些只想买房的普通老百姓来说，规划图怎么看？
很简单——看颜色。
规划图一般都自带图例，里面标注的不同颜色就代表了不同性质的用地类型，而我们只需要重点关注几个颜色：
红色：代表商务、商业用地；
**：代表居住用地
棕色：代表工业用地
绿色：代表公园绿地
其中最重要的是红色和**，商办用地和居住用地通常都是一个板块中占比最大的两个用地类型，这两类用地的比例，决定了未来这个地块的发展。
原因很简单，我们拿广州珠江新城花城广场来举例：
很明显可以看到，花城广场这一块，中间整个地块全部标红，也意味着这个地方全是写字楼，必定有大量企业入驻和就业人群。而旁边的**住宅用地，必然价值上存在不可替代性。
而事实是，这个区域内聚集了广州一大半以上的五百强、金融、大国企总部，而这个地方的房价也是全广州均价最贵的地方。
现在说珠江新城房价贵当然是马后炮，但我们应该清楚的是，当拿到一个区域的规划图时，看第一眼后我们心里就应该有个预期，这个地方板块颜色分布情况怎样，基本上房价就怎么样。
除此之外，我们还要注意一点：
同样是用红色表示，但商业用地和商务用地（也叫商业性办公用地）是有区别的。
一般来说，商业用地主要是用在零售、批发等业态上，而商务用地更多指的是写字楼、公寓用地等等，范围更广，所以含金量比起商业用地来说会更高。
因此，在看规划图的时候一定要注意区分，看看标注的到底是商业用地还是商务用地。
2
对于城市来说，城市规划是它发展的根本。
从规划图看城市，可以从空间规划的角度，大致了解到这座城市的发展情况，搞清楚城市重点发展方向。
而对于买房来说，我们只需要从城市规划图中弄懂：哪里是城市中心。
开发商在拿地的时候，会释放很多的规划利好，砸很多钱炒作区域，对于绝大部分购房者来说，很容易就陷入开发商宣传的美好包装里——
学会看城市规划，哪里是商务区，哪里有什么规划，一目了然。
学会看懂城市中心，才能知道这个城市真正有价值的板块在哪。
比如，北京的城市空间结构是“一核一主一副，两轴、多点、一区”，其中“一副”是新加上去的城市副中心通州，列在“一核”（首都功能核心区）、“一主”（主城区6区）之后，说明通州就是继城六区之后的城市中心，需要重点关注。
再比如，杭州的城市空间结构，已经明确表达市中心有两个主中心——江北的杭州老城区，以及钱江新城和钱江世纪城，即使江北的人对江南再有偏见，也应该知道江南江北的大趋势是平衡发展。
再比如，即使很多人认为深圳的“东进战略”说明向东才是风口，但深圳的城市中心依然是福田和南山，西边要优于东边。
举个实例，我们来看上海中央活动区的布局规划示意图：
很明显可以看到，中央活动区北部黄浦江沿岸一大片红色地块，是整块区域商业分布最为密集的地方。
现实情况是，这个地方囊括了外滩、人民广场、陆家嘴等上海老牌商业活动区，是承载上海金融服务、总部经济、商务办公、文化娱乐、创新创意、旅游观光等全球城市核心功能的主要区域，是上海CBD的核心区。
值得注意的是，从规划图中能看出，中央活动区未来商业发展的一个重要特征，那就是商业沿着黄浦江分布的趋势越来越明显，未来板块的升值潜力很大。
红圈标注的前滩-后滩-徐汇滨江区域，从规划图可以看出，这个地方保留了大量绿地，也是主城区的黄浦江沿线中预留土地最多的。
除了绿地之外，剩下大部分属于商务、商业用地，住宅用地十分稀缺，也说明这个地方未来的规划是建设成为现代化的商业活动中心，既有商业也有绿化，做了很好地结合，房子更宜居稀缺，房价升值空间很大。
而事实也是如此，目前的前滩-后滩-徐汇滨江，是整个中央活动区建设最晚、面积最大、历史负担最轻的区域，也是上海目前重点发展所在，未来将会安排大量重点企业入驻。
而这里的房价也早就闻风而动：前滩某号称“前滩第一盘”的楼盘，三年前开盘时均价67086元/㎡，到了今年，二手房均价已达到134900元/㎡，短短三年涨幅达到了101%。而上海这3年来房价几乎没涨，这里无疑跑赢了上海这个大盘，所以学会看规划图是不是很重要？
3
与看城市总体规划图不同，当我们要具体分析一个板块的发展潜力和投资价值时，通常看的都是地块控制性详细规划图，简称“控规图”。
控规图和城市总体规划图类似，只是范围缩小到某一具体的板块，也更加精准，不仅标注了每块土地的性质，还会标明公园、道路、学校、医院等基础设施。
比起城市总体规划，控规图对我们买房挑选地段的作用更大。
控规图怎么看？
首先，看土地颜色占比。
有些地方红色板块占比大，说明这个地方商业发达、写字楼多，很可能是商业中心。
有些地方**板块占比大，那么可能是以居住功能为主，说明这个地方很有可能是刚需市场，如果来这里投资，上涨空间注定不大。
再来看看下面这两个板块的对比，大家就能明白了：
左边这个板块，以**居住土地为主，零星分布着几个红色小块。
很明显，这是个以居住功能为主的“睡城”。
而右边这一块，满满的都是商务、商业用地，住宅用地就只有一块，显然就是走商业中心的路线。
如果要买房，选哪边价值更大？
毫无疑问是右边。
买房投资买的是什么——稀缺性。
上面这两张图，都是在广州，左边的是金沙洲，右边的是番禺CBD万博。
从地理位置上来说，两者都离珠江新城CBD不远，金沙洲距离14公里，万博距离16公里，而且金沙洲和老城区荔湾就隔了一条河，在位置上更具有优势。
但实际上，万博土拍现在已经达到3万多，比金沙洲28913元/㎡的房子均价还高，哪个地方的房价成长空间大，一目了然。
为什么？原因就在板块的定位不同。
看控规图就能看出来，金沙洲几乎都是住宅用地，既没有写字楼，也没有工业园区，是典型的“睡城”，加上金沙洲是个岛，和市区隔了一条河，即使位置上更接近，交通拥堵等问题还是拦住了这个地方的价值。
而万博虽然位置上没有优势，但是看规划图中一片红，核心区中只有一块住宅用地，明显的商务中心定位。而事实也是如此，万博商务区中的商业面积还要比珠江新城多，欢聚时代（YY）、携程华南总部等知名企业都驻扎在此。
而区域中这块稀缺的住宅用地，项目单价已经超过6万，商务区住宅的价值可见一斑。
至于金沙洲，并非没有价值，作为刚需上车还是不错的选择，但是如果从投资的角度来看，升值潜力相对会差一些。
4
看控规图第二件事，是看配套。
我们说的配套，包含了内部配套和外部配套两个部分，控规图能给我们提供的是外部配套的信息。
外部配套有多重要？
在生活中，学校解决了孩子的上学问题
商业配套，商场满足了吃喝玩乐的购物需求
交通配套， “地铁房”的价值不用多说
找到想买小区的具体位置，看看周边有没有大型的配套，包括学校、地铁站、公交站、医院、购物商场等。
**代表住宅、红色代表商业，绿色代表公园，有些规划图比较细致，还会把中小学的位置也标注清楚。关于地铁、轻轨、高铁的规划，也可以在图例找到，通常用虚线、白色实线来表示。
板块内的配套，给我们带来的不仅是生活上的便利，好的配套也能带给房子更大的溢价空间。
这是长沙梅溪湖国际新城二期的控规图。
作为长沙的“新网红地标”，也是近几年最最热门的购房区域，梅西湖二期凭借着自身良好的生态环境以及优质的学校资源，置业热度一直居高不下。
从整体上能看出，这个地块的商业用地和住宅用地比例适中，从土地规划来看，这个地块不仅有商业和住宅，在文化教育医疗方面也比较完善，文化体育设施、医院比较多，说明这个地方是一个集政治、经济、文化功能为一体的综合性城市区域。
而从实际的规划内容来看，除了商业用地以外，规划落地之后，这个板块将会同时拥有4家医院、4处卫生服务中心、医疗与医疗产业混合用地6处。教育配套包括3所高中、3所初中、9所小学，共计546个班级。从建设规模和覆盖的学制系统来看，并不逊色于几乎人人称道的梅溪湖一期。
自从2017年规划一出，这个地方的房价就一路上涨，2016 年8月的时候，这里的房价是7850元/㎡，到了现在，均价已经达到17233元/平方米。
这个正在建设中的城市副中心，目前已经进入实质性兑现结算，多个项目签约已经落地，随着利好的不断加码，楼市发展潜力充足，后期在多产业项目进驻情形下，价值将进一步凸显。
5
英国经济学家罗宾逊夫人讲过:
“我学习经济学是为了不受经济学家们的骗。”
买房同理。
看懂规划图，了解所属区域的未来发展方向，结合实时政策和讯息，不被宣传套路所蒙蔽，我们都可以成为“房产专家”。
小伙伴们，看了这边文章后，会看控规图了吗？欢迎留言讨论哦~
滨海新区万科紫台西侧空地规划为商业和住宅混合用地。该地块占地面积较大，总规划面积约为20万平方米，其中商业用地约为10万平方米，住宅用地约为8万平方米，公共绿地和其他设施用地占比约为2万平方米。商业用地规划为综合商业中心，包括商业综合体、超市、餐饮娱乐等；住宅用地规划为多层住宅、小高层住宅和别墅住宅，配套社区服务设施如幼儿园、小学、中学等。同时，为了提高地块整体的景观和生态环境，规划中还包括绿化、景观、人行道、自行车道等公共设施和交通配套设施。该规划旨在为周边居民提供更优质的生活和商业配套服务，同时也有助于提升当地的城市形象和经济发展。
绿建西宜公司。根据查询济南市天桥区政府显示，绿建西宜公司签署开发济南万城装饰材料仓储基地二、三地块项目，合计金额7亿元。济南万城装饰材料仓储基地项目的开工建设，为天桥区的家居市场提供了新理念、注入了新活力，在促进产业结构调整、集聚生产要素、完善区域产业链条等方面将发挥积极作用。
12月28日，四川省成都木材综合工厂与成都保利，在保利198皇冠假日酒店正式签约，就金牛区木综厂379亩地块达成开发协议，自此，成都主城最大旧改项目落地，开启了保利开拓人北中央商务区的大幕。
12月28日，四川省成都木材综合工厂与成都保利，在保利198皇冠假日酒店正式签约，就金牛区木综厂379亩地块达成开发协议，自此，成都主城最大旧改项目落地，开启了保利开拓人北中央商务区的大幕。
(签约现场图)
四川省成都木材综合工厂厂长涂绪中先生，与保利(成都)实业有限公司总经理刘百灵女士分别致辞，开启整合共赢新局面。
(四川省成都木材综合工厂厂长涂绪中先生致辞)
(保利(成都)实业有限公司总经理刘百灵女士致辞)
四川省成都木材综合工厂党委书记孙梅，省林草局驻厂观察员虞卫，党委副书记/纪委书记朱军辉，副厂长李平生、张显军、唐明全，以及保利(成都)实业有限公司常务副总经理曾勇，副总经理白宗国、邹小乔、陈浩等公司领导，共计约60余人出席签约仪式，共同见证了木综厂在新时代下的新征程。
(签约现场合影)
木综厂地块，地处主城区一环府河旁，毗邻中央公园，东有火车北站、荷花池商贸区，西接沙湾、九里堤居住区。南距天府广场直线距离约3公里，部分地块紧邻5、6号线，主要范围接驳7号线，作为主城区难遇的旧改百亩大盘，可谓拥有得天独厚的城市资源，此次合作，势必将最大化发挥互补叠加效应。
(地块周边示意图)
共谋新局，升级人北中央商务区
从金牛区发展规划图中可以看出，木综厂地块处于金牛区门户位置的人北商务核心区，是区域优先发展且唯一紧邻市中心的以商促城板块。地块拥有立体交通、传统产业基础以及零售创新三大发展优势，未来可全力打造全国领先的TOD枢纽型商业商务中心。
(金牛区经济发展规划图)
可以说，人北商务区就是金牛产业升级、城市更新的中部聚点，区位高，占位高。而木综厂的旧城改造，便是其中的重要组成部分。
(人北中央商务区规划图)
携手发力
保利以央企责任助力旧城改造
今年9月，保利地产升位为保利发展，加速推进“一主两翼”战略，致力于打造”不动产生态发展平台“。
作为目前成都主城区最大的旧城改造项目，成都保利秉持央企责任，配合政府“核心在产业、关键在功能、支撑在园区、机制是保障”的产城融合、多规合一原则，预计将投资超百亿金额，用5-6年时间进行木综厂地块开发。项目以多元化的业态布局，给人北片区带来新面貌。该地块预计将打造集18万方的商业、26万方的办公、35万方的滨河住宅于一体，整体开发量近百万方的产城示范区，未来引领人北商务区发展新风向。
(规划意境图)
如果说前十年的城北，保利用198兑现建设城市的承诺;那木综厂地块，就是保利新十年的里程碑项目。从对城市的开拓，变为更有机理的城市更新。以配套兑现、新居住方式，赋予生活新意义，让城市焕发新生机。
(项目示意图)
聚力共赢
优化成都人北商务区发展格局
城市的发展，催生商/住/产业的模式转变，木综厂即将迎来改善之时。
签约后，成都保利将充分发挥在城市规划、配套建设、产业升级等方面的成功模式和经验优势， 结合木综厂地块本身的交通门户优势、中央公园自然优势、人北商务发展优势，以TOD模式打造城北中央新零售产城示范区，助力木综厂在原有产业基础上进一步提档升级，推动“一轴三带六中心”的城市发展格局。
通过深度融合和创新，优化人北商务区产城布局，建设产业发展标杆。
(地块功能布局图)
共筑新城
完善人北商务区“枢纽经济”生态圈
此次合作除了相互共赢外，之于城市的还有一项重要意义，即为人北商务区赋予城市新功能。
在以“TOD新零售+立体交通+空中连廊+城市共享空间”的理念下，深入挖掘商业核心价值，塑造全天候，在城市中央多重人流、车流有机统一，并提取多首层商业概念，营造开放的城市空间。
(TOD模式效果图)
木综厂地块，以发展的眼光布局，通过优模式、优功能、优空间，延续区域产业优势，引进多元化新业态，完善人北商务区“枢纽经济”生态圈，造主城综合体典范。
(木综厂地块-城市综合体示意图)
木综厂地块旧城改造的成功落地，是保利在新十年配合政府规划，参与城市更新的重要一步;对木综厂而言，也为其在原有产业基础上提供了进一步发展的重要动力，开启了未来提档升级的新征程。
此次合作，将有助于成都保利与木综厂共享城市利好，通过发挥各自的专业优势和地域优势，为人北商务区提供更超前、更有效、更多元的城市功能，促进产品和功能创新，加速产业升级，实现互利共赢。
据徐汇区规划和自然资源局显示，关于《黄浦江南延伸段WS5单元控制性详细规划188S-B街坊局部调整》草案公示。
徐汇滨江将会新增至少461套房源。

根据规划显示，地块四至范围：
东至规划丰谷路，西至天钥桥南路，南至黄石路，北至龙耀路
总面积1054公顷。


这一次调整主要包括：
1、容积率从17调整到25
2、住宅套数不少于461套
3、建筑高度从60米调整到80米
4、配建1500平米菜场，200平米的日间照料中心，2500平米的西岸综合管理服务中心
地块实景如下


该地块为徐汇滨全新住宅，就在龙耀路天钥桥南路交汇处，地处云锦东方南侧、融创徐汇滨江壹号北侧。
01 黄金地理区位
从交通来看，地块交通优势非常明显。

地块的北侧就是龙耀路隧道出入口，可以直接通往浦东世博后滩和前滩，同时也可以联通南北高架。

龙耀路地铁站口地块直线距离约300米左右，就是11号线龙耀路地铁站。
从规划规划来看，后续会有规划道路，直通地铁站，非常方便。

沿着龙耀路往西，就是“主动脉”龙吴路。
这条连接徐汇、闵行的主干道，从南面的闵行紫竹出发，可以直达徐汇腹地，直通内环和外环，车流量非常大。

地块的南侧，龙水南路正在施工中。正在建设的龙水南路越江隧道，将实现徐汇滨江核心区域与浦东前滩地区的直接联系。
地块周边还有一系列轨交利好。从规划图上透露，未来将地块旁边将新增轨交23号线，西侧的天钥桥南路上，还将途径机场联络线南站支线。
轨交23号线一期是上海市轨道交通线网中的市区线，自南向北经过的主要区域有闵行开发区、紫竹科学园区、吴泾转型地区、徐汇滨江地区、徐家汇地区等。
远期延伸至松江区车墩镇。

未来轨交23号线龙启路站，就在龙吴路石龙路交汇处，距离地块直线距离约500米。
根据规划，机场联络线呈"Y"字型结构，近期建设虹桥站至上海东站主线，主要承担市域客流。
后期将拟建设上海南站至三林南站支线，除承担市域客流外，也承担国铁跨线客流。
02 高能级产业
除了黄金的地理区位之外，不得不提的还有地块地段优势，紧邻的徐汇西岸媒体港。
2014年西岸传媒港整体开工，历经8年左右的时间，这个世界级城市地标已经初见规模。
目前，央视长三角总部、湖南卫视湘芒果、好声音的经纪公司梦响强音，以及腾讯、大众、游族等龙头传媒企业已经齐聚，以后或成为与明星“偶遇”的最佳地点！

据悉，央视、湘芒果、诺布等项目纷纷建成。去年，区域内最后一栋建筑腾讯华东总部大厦也已经建好了。

值得关注的是，去年底西岸集团在联交所以约2154亿挂牌上海西岸华券企业发展有限公司100%股权及其对标的企业约643亿元债权，买方正是阿里巴巴。
这是阿里巴巴三度投资徐汇滨江。2019年和2021年先后投资205亿、25亿。


预计未来5-10年，世界级的企业会纷纷将自己的总部设立在此，徐汇滨江未来可期！
03 徐滨置业高地
地块周边可谓是豪宅集群，整个徐汇滨江也是未来的置业高地。
整个徐汇滨江未来可期待的楼盘有：
宝能公馆1288（待认购）
香港置地启元
复地徐汇滨江项目
招商、香港置地、徐汇城投徐汇滨江项目
云锦东方三期加推
融创徐汇滨江壹号

就在地块的南北，共有2个项目，分别是云锦东方和融创徐汇滨江壹号。

云锦东方2021年三期开盘，位于1、2期的南侧，西临天钥桥南路，南侧为龙耀路。
项目三期首次推出约176-570㎡公寓和联排，95套，均价150820元/㎡。
从价格来看，是足以与新天地翠湖匹敌的，上海高端住宅“天花板”。最终，8952分触发积分，开盘售罄！


从实探来看，三期还在建设中。
产品以8层高洋房为主，还有4层的联排别墅。
建筑的风格与一期二期类似，品质感很突出，外立面全部采用干挂花岗岩，在阳光下透着光泽感。
三期有望今年加推98套约177-409㎡洋房，以及124套约384-570㎡联排，共222套房源。
融创徐汇滨江壹号，是2020年上海的网红盘。
229套房源，认购1163组，创造了50786%的认购率。
当年取证均价约115万/㎡，项目由4栋小高层总高60米丶16层的小高层组成，自带配套商业。

还有距离地块不远的宝能1288项目，取证均价125万/㎡，目前也是“命运多舛”，至今还没有开启认购。


除了上述的新房之外，周边云集了一大片老小区：龙南三村、龙南五村、龙南六村。
上午9点，行走在天钥桥南路上，路边两侧都是小摊贩，因为原来的菜市场关闭，周边居民只能在路边买菜，炎热而混乱。

目前，这些90年代的老公房，挂牌价格在78-83万/㎡。

总结：对于住宅供应稀缺的徐汇滨江来说，这个容积率25，限高80米的小区，未来有望打造26层左右的高层住宅。
如果按照套均107㎡，13万/㎡区域新房定价来看，将面对约1300-1500万左右的市区改善门槛。
只是，对于徐汇滨江来说，这461套新房源，似乎依然供不应求，注定会是“抢手货！”
来源：君临
房地产回暖的迹象越来越明显了。
深圳市房地产信息平台公布的数据，2019年3月深圳新建商品住宅成交3088套，环比增加14144%，同比上升522%。
二手住宅市场方面，全市共备案4551套，创近半年来单月成交量最高值，环比上升13倍。
不仅仅是深圳，其他几个一线城市同样如此：
北京：3月，二手住宅网签量为16051套，环比增加14倍。
上海：3月，新房成交7829万㎡,环比上涨17645%；二手住宅网签量为25931套，环比增加142％。
广州：3月，一手房网签9174套，环比上涨16469%。二手房（不含南沙从化）中介网签量为4272宗，环比大幅回升19倍。
根据一家房产中介的数据统计：
3月份，100个城市的二手房均价在14890元每平，同比上涨了027%。
其中，59座城市二手房价格都在上涨，涨幅达到172%。这些数据显示，二手房不但成交数量增加，价格也在上涨。
另外，土地流拍现象也在减少。
根据统计，3月份全国主要地级市共流拍33宗地块，流拍率为226%，达到了过去一年当中最低的水平。
此外，3月份，监测土地溢价率为2077%，环比上月上升116％。
土地流拍量的减少，意味着土地交易成功率在上升，更多的土地将获得开发。
所有的数据指标，都在指向一个趋势：
房地产市场的回暖，正如这个春天的气温，节节攀升。
1
从长期来看，房地产的发展跟人口的城市化和产业的繁荣密切相关。
目前我国的城镇化水平在60%左右，离70%的成熟水平还有10个点的上升空间，按目前每年大概1个点的转移速度，大概还有10年的城镇化进程。
也就是说，虽然我国的房地产黄金时代已经过去，但离天花板还有一些距离，继续成长的空间还是有的。
过去三年，在我国地产政策的严控环境下，许多需求被压抑了。
如今，经过漫长的积累，积少成多，这部分需求正慢慢形成一股较强烈的刚需力量，亟待释放。
这是地产回暖的内在根本动力。
另外，一些外在因素的改变，也在潜移默化的影响着市场力量的对比。
第一，宏观政策层面。
国家稳定、调控房价的目标已经达成，目前政策正从过去一刀切限制的严控，向一城一策的区别对待转变。
可见，调控已经见底，适度松绑正踏春而来。
第二，对消费端的减税和信贷宽松。
3月份北上广深都已经出台政策，增值税附加和印花税减半。上海的增值税附加税税率从11%降到6%，北京（楼盘）、深圳则从12%降到6%。
另外，今年各大银行都悄悄下调了房贷利率，从过去上浮10%到现在的上浮5%，二套房利率也下调至基准利率的10%。
不但利率下调，而且贷款条件和放款速度，均有所松动。
以上海为例，今年3月份，银行放款速度明显更快了，买卖一套房，从交定金到拿尾款，最快20多天，最慢35天。
减税、信贷利率下调、放宽贷款条件，多重利好之下，消费市场无形就扩大了。
第三，对供给端的融资支持。
目前，不仅消费贷款的门槛在下降，房企的融资贷款利息也在下调。
根据统计，进入今年以来，截至3月26日，房企信用债发行248只，融资金额超1823亿元，这两个数字已远远超过去年同期的130只和1246亿元。
这就让房企们的生存环境大为改善，拿地开发和扩张的欲望大大加强。
第四，市场预期和投资情绪发生改变。
从短周期来看，房地产和金融周期有着密切关系。
就跟年后A股的暴涨一样，政策的宽松带来了A股的牛市，也同样带来了房地产的回暖。
市场预期一旦发生改变，投资者就闻风而来了。
3月底，南京有两个楼盘公开摇号，共有7766人参加，中签率在7%左右，这被业内称为万人摇号购房景象再现。
当资金面和情绪面形成共振，这股力量就会像滚雪球一样，不断壮大，直至再一次的价格泡沫化。
2
那么，在这波房地产回暖行情中，哪家公司的投资机会较大？
君临认为，我们要重点关注三个逻辑：
1行业集中度的提升；
2强融资能力带来的逆周期扩张；
3聚焦一二线城市的经营策略。
从长期来看，行业集中度的提升是每个成长型行业都必经的历程。
以过去五年的数据来看——
2014-2018年，TOP100企业占全行业销售金额的比例，分别为3778%、4005%、4392%、5574%、6670%。
集中度的提升有越来越快的迹象！
尤其是2017-2018两年，由于金融去杠杆，大量三四线地产公司倒闭破产。
而一线地产龙头公司，由于规模效应、资金周转效率、融资成本更低，诸多优势之下，发展速度远超行业平均水平。
因此，在地产行业的中后期阶段，买地产股，只能选择龙头。
我们再来看2019年1-3月的地产五强销售情况。
增速最快的，竟然不是传统TOP3：恒大、碧桂园、万科。
而是市场普遍关注不多的老四：保利地产！
这是怎么回事？
3
保利的胜出，关键的原因就是第二大逻辑：
强融资能力带来的逆周期扩张。
我们都知道，保利地产的背后大靠山，是大股东中国保利集团。
保利集团何许人也？
央企中的战斗机。
截至2018年6月30日，保利集团资产总额突破一万亿，在97家中央企业中排名第14位，营业收入排名第40位，利润总额排名第13位。
背靠保利集团的雄厚背景，保利地产发迹于市场化较早的广州，从1992-2002年的十年时间里，成长为了广州地产行业前三强。
想当年，广州地产界卧虎藏龙，恒大、碧桂园、富力、保利、雅居乐、星河湾，都从这里走向全国。
保利地产能够在这个巨头辈出的地产江湖里壮大，足可见其管理层的经营能力。
另外，跟那些市场化的民营企业相比，保利地产最大的优势，是低成本的融资和扩张能力。
首先是融资成本。
过去几年，保利地产的融资利息从2013年的7%，最低下降到47%；
虽然这两年，随着美国加息和国内金融去杠杆，保利地产融资成本有所提升，上涨到49%；
但在整个同行当中，相比碧桂园的581%，恒大的792%，优势还是比较明显。
房地产是资金密集型行业，竞争的关键有两点：
一个是融资成本，一个是资金周转率。
民企强在经营效率，在资金周转率上取胜；国企强在资源关系，在融资成本上取胜。
在过去两三年的行业低迷期里，高融资成本的民企，要么倒闭，要么转型。
甚至连TOP3的恒大、碧桂园、万科，也一边喊着“准备过冬”，一边谋求转型。
恒大砸钱搞粮油食品、新能源汽车，碧桂园搞农业和机器人，万科向租赁住宅与物流仓储拓展。
唯有不差钱的保利，仍专注在地产行业，喊出“力争房地产销售行业前三”的口号。
这一轮房地产周期是从2016年开始的，我们看这几年的保利地产销售金额增速：
2016年3633%，2017年4719%，2018年2857%，2019年1-3月74%！
始终保持着飞快的增速势头，并且成为今年一季度第4家迈进千亿元销售规模的企业，拉开了和第五名融创的差距。
这样的增长势头，跟行业低迷期里，保利地产有能力专注在融资、拿地、开发的主业经营上，是分不开的。
比如2018年上半年，保利地产融资67454亿元，录得借款余额为人民币272055亿元，年内累计新增借款占2017年末经审计净资产158240亿元的4263%。
虽然期间的资产负债率有所上升，达到7932%，但债务结构仍是健康的。
目前，保利地产的有息负债仍以银行借款为主，占比超过71%，公司债券及中期票据等直接债务融资工具占比约14%。
资料来源：公司公告
短期债务风险是可控的。
保利地产有息负债率从2012年开始不断下降，到2018年上半年，一年内到期债务仅33069 亿元，占有息负债的1299%，仅为账面现金余额的3391%。
资料来自公司公告
截至2018年中，保利地产的净负债率仅仅处于行业中游位置，约933%，而整个房地产行业净负债率为30%-300%之间。
这说明，保利地产只要愿意，还有融资的空间，在行业回暖的关口，还可以进一步加快扩张的脚步。
4
逻辑三：聚焦一二线城市的经营策略。
保利地产的经营布局，向来以北上广深四大一线城市为中心，并适当向重庆、武汉等二线城市发展。
这种经营策略跟恒大、碧桂园的聚焦三四线，有着很大的差异。
我们知道，上一轮的地产牛市，主要是由棚改货币化政策所带来的二、三、四线城市价格暴涨。
这让恒大、碧桂园们成功坐上了风口。
保利地产由于重仓一二线城市，相对就没那么好运气了。
不过大势所趋，也不得不跟着往三线城市适度下沉，但截至目前，一二线城市销售占比仍在75%以上。
资料来源：公司公告
谁能料到，这轮金融去杠杆过后，一线城市率先回暖。
不知你是否有留意到，文章开头对楼市数据的梳理，价格和成交量涨幅靠前的，主要就是一线城市，和部分二线城市。
在目前的中国社会下，一线城市有着更扎实的产业基础，是人口流入、财富创造的主体，地产需求无疑是最强烈的。
并且由于长达三年多的调整，存量盘去化充分，如今的回暖是有着基本面支持的。
相对来说，二线城市则出现分化，部分涨幅不亚于一线，部分继续低迷中。
三四线城市，大部分仍处于下降通道中，并且产业缺乏、人口流出，仍需要较长的时间以对上一轮的泡沫化楼市进行消化。
4月8日上午，国家发改委印发《2019年新型城镇化建设重点任务》的重要通知，释放了一系列重大信号：
城区常住人口100万—300万的Ⅱ型大城市全面取消落户限制；
城区常住人口300万—500万的Ⅰ型大城市，全面放开放宽落户条件，并全面取消重点群体落户限制；
超大特大城市调整完善积分落户政策，大幅增加落户规模、精简积分项目，确保社保缴纳年限和居住年限分数占主要比例。
这个政策，跟此前重点强调的发展中小城市的“城镇化战略”不同，着眼点放在了鼓励发展“100-500万城区人口的二线大城市”。
这说明，决策层已经意识到了，自然规律不可违，强扭的瓜不甜，扶持三四线小城镇的战略，已经被放弃了。
这对于二线城市来说，无疑是打了一针强心剂。
根据我国政府的规划，大城市一共被划分为四个等级：
超大城市（一线）：城区人口1000万以上，包括上海、北京、深圳、广州等4个城市。
特大城市（新一线）：城区人口500-1000万，包括武汉、重庆、天津、成都、南京、郑州、杭州、长沙、沈阳等9个城市。
Ⅰ型大城市（二线）：城区人口300-500万，包括西安、哈尔滨、青岛、长春、济南、大连、合肥、昆明、太原、厦门、南宁、苏州、宁波、东莞等14个城市。
Ⅱ型大城市（二线）：包括乌鲁木齐、贵阳、石家庄、福州、南昌、汕头、珠海、无锡、兰州、洛阳、惠州、临沂、温州、烟台、呼和浩特等65个城市。
总的来说，一线城市本身基础条件就好，二线城市又有政策的扶持，在未来几年将会是主要的地产红利受益者。
这一波的地产回暖，很可能跟以前都不太一样，将是一个结构性分化的地产牛市。
坐在风口上的，无疑将主要是那些将经营重点放在一二线城市的地产公司，而保利地产，正好是这一批公司中的龙头。
读到这里，也许你会想，“这家公司我能投吗”？
这不是一个拍拍脑袋就能轻易做出的决定，因为除了基本面的机会分析，还需要对财务风险、业绩确定性、业务竞争格局等进行更深入的考察。
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