关于土地使用权的有效问题

1、根据有关规定,土地使用证是用地者取得土地使用权的唯一合法凭证

2、《城市房地产管理法》第三十七条规定:“下列房地产,不得转让

3、根据物权公示原则,土地使用权在法定登记机关的登记簿上记载的行为,即是一种登记行为

1根据有关规定,土地使用证是用地者取得土地使用权的唯一合法凭证。以出让方式取得土地使用权证书的一般程序为,签订国有土地使用权出让合同,受让人按出让合同约定缴纳土地出让金和有关税费,然后申领国有土地使用证。以划拨方式取得土地使用权的,只需持有政府划拨土地的批文,即可办理国有土地使用证。

2《城市房地产管理法》第三十七条规定:“下列房地产,不得转让:(六)未依法登记领取权属证书的;”可见,无论是以出让还是划拨方式取得土地土地使用权的转让方,在未依法取得土地使用权证书之前,与他人签订国有土地使用权转让合同,违反了法律的强制性规定,应属于无效合同。

3根据物权公示原则,土地使用权在法定登记机关的登记簿上记载的行为,即是一种登记行为。登记作为一种公示行为,一经完成,用地者即取得了合法的土地使用权。土地使用证只是政府部门颁发一份权利凭证,用地者是否实际取得和持有,应不影响其经依法登记而取得的权利。故法律规定必须取得土地使用证书方可转让,与有关物权公示理论不相符合。实践中,由于行政机关的办事程序等原因,用地者迟延取得土地使用证的情况并不少见,如此规定对转让方也不公平。建议将土地使用权登记作为取得土地使用权的标志和进行转让的前提条件,淡化权属证书在实际操作中的作用。《解释(征求意见稿)》回避土地使用权登记的法律作用,可能与我国不动产登记制度不完善有关,但照此意见执行,既可能与将来的物权法规定相冲突,也对确立和规范我国不动产登记制度产生消极影响。同时,将持有“有批准权的人民政府批准文件”作为取得土地使用权的依据,明显属于一种扩大解释,该解释意见既缺乏法律上的依据,也容易造成实际执行中的混乱。

土地所有权是指土地所有者依法对自己的土地所享有的占有、使用、收益和处分的权利。土地所有者这种占有、使用、收益和处分权利，是土地所有制在法律上的体现。在我国，土地所有权的权利主体只能是国家和农民集体，其它任何组织和公民个人都不享有土地所有权，这是由我国土地的社会主义公有制决定的。土地所有权的四项权能即占有、使用、收益和处分。

土地使用权是指国家机关、企事业单位、农民集体和公民个人，以及三资企业，凡具备法定条件者，依照法定程序或依约定对国有土地或农民集体土地所享有的占有、利用、收益和有限处分的权利。土地使用权是外延比较大的概念，这里的土地包括农用地、建设用地、未利用地的使用权。土地使用权是中国土地使用制度在法律上的体现，国有土地使用权是指国有土地的使用人依法利用土地并取得收益的权利，国有土地使用权的取得方式有划拨、出让、出租、入股等。而农民集体土地使用权是指农民集体土地的使用人依法利用土地并取得收益的权利。

二、确认

土地使用权确认在中国有关土地管理的法律文件中，被称为土地确权。不论称谓如何，实质上都是对土地使用权归属的确认。土地确权是中国《土地管理法》中很重要的一个法律环节。

土地使用权确认是指在土地使用权的归属不明或发生争议时，利害关系人请求有关权力机关确认土地使用权归属，从而解决土地使用权争议的行为。土地使用权确认请求权由对特定的土地有利害关系人行使，利害关系人不一定是土地使用权人，在土地使用权的归属不清或发生争议时，利害关系人可以是任何与特定的土地就土地使用权归属有土地使用权法律关系的自然人、法人和其他组织，他们都可以向有关机关或机构提出土地使用权确认的请求。

土地使用权确认是土地使用权保护的前提，只有通过确认土地使用权，才能明确土地使用权的归属，只有在土地使用权归属明确的情形下，土地使用权受到侵害或妨害，土地使用权人既可以直接行使土地使用权请求权，以土地使用权方法进行保护，也可以行使债权请求权，以债权方法进行保护。在土地使用权归属不明或发生归属争议的情况下，首先应通过土地使用权确认，明确土地使用权归属之后，才能确定谁是真正的土地使用权人，才能确定请求权行使的主体。

土地使用权确认的确权主体是行政机关合人民法院行政机关拥有行政裁决权，对有关土地权属等争议，依法行使裁决权。对行政机关确权决定不服的，申请行政复议，提起行政诉讼，人民法院行使司法审查。

土地使用权的确认包括两方面的内容：一是对土地使用权归属的确认，二是对土地使用权内容的确认。

确认土地使用权的归属就是确认土地使用权的权利主体，即确认对特定的土地享有直接占有和排他权利的权利人，所要确认的权利主体，包括使用权和担保权的权利人。行使返还原物、消除危险、排除妨害、赔偿损失等请求权，都是以土地使用权归属确定为前提，如若权利归属不清，行使土地使用权请求权和侵权请求权将没有依据。

公民在使用国家的土地时，也是需要缴纳一定的土地使用税，那么在计算土地使用税时也是需要按照实际情况进行计算，具体的标准会根据当地的经济水平和颁布的政策来确定，如果在缴纳土地使用税时出现了偷税漏税的情况时，税务机关也是会对当事人做出相应的处罚。

1、双方信息

2、协议抬头

3、基本情况

4、约定其他

5、明确相关资料

6、法律责任

7、补充条款

8、注意事项

1双方信息首先一份合同必须要有编号、要有合同双方的信息（包括姓名、身份证号码、通讯地址等详细信息）。

2协议抬头甲方拥有位于_________市_________路占地面积为_________平方米的土地使用权。甲方拟将该土地使用权及与之相关的项目开发权转让给乙方。甲乙双方经友好协商，现根据我国现行土地转让及开发的法律法规，结合本协议所指土地及其开发的实际情况，自愿达成如下协议，供双方共同遵照执行。

3基本情况合同中要介绍转让土地的基本情况，包括面积、用途等信息。合同要介绍土地项目开发权状况，包括土地证照、资质等信息。

4约定其他合同要约定其他的权利状况以及双方为了确保合同顺利签订应该提供的文件。合同要约定转让期限、转让价格、支付方式。

5明确相关资料要明确相关资料资料的交付及手续的办理以及税费的负担情况。

6法律责任合同一定要落实双方的法律责任，避免出现纠纷时无据可依，甲乙双方还应有关于合同落实的声明，进一步明确双方权利义务。

7补充条款此外就是一些补充条款，包括甲乙双方对于合同变更、争议处理等方面的规定，合同最后应该有甲乙双方的签名、盖章、银行账户等相关信息。

8注意事项甲乙双方签订合同以后一定要严格遵照合同执行，既要享受应得的权利，也要承担相应的义务。

1、一个标准格式的土地使用权转让协议，需要一个标题，“土地使用权转让协议”作为标题，有转让方和受让方，还要有转让土地的位置以及面积

2、转让土地的价款以及付款时间

3、协议约定的违约责任、违约金、违约条件等

4、协议书的份数、签定以及未尽事宜和补充规定

5、签订协议双方的姓名、身份证号码以及联系电话和签订协议的确切日期

6、除具备以上格式外，还可根据自身的情况定制更加具体的内容